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過往三十余年，房企憑借“拿地、蓋樓、賣樓”的模式賺取了時代發(fā)展的一波又一波紅利。發(fā)展至今，這一重資產(chǎn)模式遇到挑戰(zhàn)，輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務成為企業(yè)轉型的方向之一。

唇亡齒寒，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務萎縮的背景下，“產(chǎn)品”一樣的代建業(yè)務自然不能獨善其身。

【資料圖】

“（代建）最大的挑戰(zhàn)在于重資產(chǎn)業(yè)務現(xiàn)在是收縮的，代建作為輕資產(chǎn)能夠依附的重資產(chǎn)的基數(shù)在變小。”金地集團開發(fā)管理公司（以下簡稱“金地管理”）總經(jīng)理蔡戈鳴在8月8日的2023博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動表示。

同時他也認為，代建模式是行業(yè)成熟后不斷專業(yè)化細分的產(chǎn)物，有其存在的價值，能夠降低開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的成本，促進整個行業(yè)效率的提升。

行業(yè)一損俱損 代建業(yè)務存風險

“據(jù)我們統(tǒng)計，過往的百強地產(chǎn)公司涉足代建的有60多家，這些同行在不斷教育市場代建模式的存在，原來代建的滲透率的百分點只有個位數(shù)，現(xiàn)在逐漸提升。”蔡戈鳴說道。

與過往三十年已形成固定發(fā)展模式與思維的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務而言，一重一輕，代建業(yè)務對于行業(yè)更像是“熟悉的陌生人”，兩者的思維模式并不一樣。

在蔡戈鳴看來，地產(chǎn)企業(yè)關注所有項目的平均開發(fā)效率，但每個代建項目背后都是不同的投資主體，代建單位有責任幫助每個委托方實現(xiàn)項目價值最大化，因此經(jīng)營刻度要更細化，“如何做好項目經(jīng)營工作，核心理念是從重資產(chǎn)項目的大運營思維轉變成代建業(yè)務的小運營思維。”

他舉例稱，不同的委托方可能分別關注資金安全、項目質量口碑、快周轉等，代建方不但要對委托方的共性有所把握，同時也要對其個性有所了解，需要代建方識別并提供定制化服務。

“要滿足每一個委托方的需求，一要做好項目經(jīng)營，二要創(chuàng)造好的服務體驗，前者是代建業(yè)務價值的本質體現(xiàn)，只有把項目經(jīng)營好才是最核心的；后者有利于建立委托方和代建方的信任關系。”蔡戈鳴表示。

入局者紛至沓來，代建市場的需求端也出現(xiàn)更迭變化，城投公司近兩年在土地市場扮演了一股不容忽視的力量，成為了代建業(yè)務的重要“甲方”之一。

據(jù)金地管理統(tǒng)計，城投公司近兩年拿的地開工率并不高，2021年的開工率約為百分之二三十，2022年則約為10%，這意味著接下來3—5年里來自城投公司的代建業(yè)務需求將持續(xù)釋放。

但由于社會經(jīng)濟環(huán)境等多重因素，市場對城投公司的財務安全關注度較高，出于回款安全考慮，行業(yè)內對來自城投的代建項目也較為謹慎。

蔡戈鳴透露，近兩年金地管理來自城投公司的住宅代建業(yè)務占比并不小，公司在風險把控方面做了一系列工作，在篩選代建訂單時，會對項目所在城市和區(qū)域進行識別，目前金地管理承接的住宅代建項目近90%來自一二線城市；公司還對所有潛在合作方財務狀況、過往信用進行調研，以確保代建業(yè)務的安全性。

核心價值在于降成本

雖代建業(yè)務總量整體在縮小，市場上涌現(xiàn)的機會也參差不齊，蔡戈鳴仍看好代建的發(fā)展空間，“整個房地產(chǎn)行業(yè)的大蛋糕在縮小，但隨著更多的企業(yè)涉足這部分業(yè)務，不斷教育市場代建模式的存在，代建的滲透率從個位數(shù)不斷提升，在整個大蛋糕的占比是持續(xù)變大的。”

他指出，代建實際上是房地產(chǎn)投資與開發(fā)的分離，這是行業(yè)成熟之后專業(yè)細分的趨勢，必然有專業(yè)分工的存在；另一方面，過往房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，習慣了賺大錢、快錢，但在項目開發(fā)環(huán)節(jié)的管理相對粗放，代建企業(yè)若能將管理的顆粒度做細，從管理要效益，未來的提升空間很大。

“代建模式最核心的價值在于幫助非房地產(chǎn)專業(yè)性的委托方或中小房企降低不動產(chǎn)項目的開發(fā)管理成本，同時降低不動產(chǎn)項目的交易成本。”蔡戈鳴指出。

于企業(yè)而言，人工是最直接的開發(fā)成本，小型房企或非房企業(yè)委托方組建項目開發(fā)團隊的難度不小，涉及建筑、結構、景觀、水暖通等各方面，配齊這些人才的成本非常高，采購一個成熟的房企團隊做代建則只需要前臺一定的人工費用，代建公司在后臺運作，直接降低人工成本。

成熟房企完備的供應商資源則能夠幫助委托方降低建安成本及信息化系統(tǒng)建設成本，助力項目快速開發(fā)與回籠現(xiàn)金，進而降低項目財務成本。

于交易端而言，品牌層面進行了合作的代建項目能夠直接導入代建方的品牌、品控體系、風控體系，降低消費者的交易成本。