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(資料圖)

氣憤，這兩天看到位于福田區(qū)福沙路中洲灣迎海的騷操作，真的讓英雄驚掉了下巴。

有讀者反映，看房可以提前交誠意金鎖房。

本來下午在準備看盤的時候，微信頭像閃了，點開一看的時候，英雄心里狠狠地沉了一下。

一位讀者朋友給英雄發(fā)消息說看了中洲灣迎海，還交了錢。

但是作為新房，還沒備案就已經(jīng)開始收誠意金，這不合邏輯。

現(xiàn)在價格還沒有經(jīng)過備案，就已經(jīng)看到很多提前交錢鎖房的消息滿天飛。

因為在不同的買房群基本都能看到“給100萬還可以直接鎖房”的消息，連具體價格也已經(jīng)放出。

而且鯊魚還看到有人沖著價格便宜，已經(jīng)購房成功，買了中洲灣迎海的高樓層看海戶型，剛好1KW三房。

帶著疑問，英雄特意電話聯(lián)系了中洲灣迎海的營銷中心核實了一番，順便幫這位讀者朋友探探風，到底是個什么情況。

得到的反饋，著實為已經(jīng)交了錢的客戶，捏了一把汗。

而案場銷售回復有兩個重點：第一6.6萬/平起的價格不知道從哪里來；第二項目以住建局備案平臺備案價為準。

這樣一來，已經(jīng)交錢的讀者朋友，買房的風險就太大了。

有人交了誠意金是真的，有人購房成功也是真的， 所以在這里，鯊魚替廣大購房者問中洲灣迎海問幾個問題：

1、備案價還沒出來就已經(jīng)知道價格，還能肆無忌憚地通過這么多自媒體宣傳，還有沒有合規(guī)意識？

2、沒備案，沒開盤就已經(jīng)有人購房成功，難道中洲灣迎海可以成為深圳第一個不用搖號的新房？是誰給的特權(quán)？

3、提前收取誠意金的合規(guī)性根據(jù)的是什么？為什么誠意金的錢是進公司賬戶而不是進監(jiān)管賬戶？

4、將來備案價正式推出，搖號正式啟動，已經(jīng)交錢的客戶沒有選到自己想要的房源，敢問提前收取的誠意金如何收場？廣大購房者的權(quán)益，到底誰來保障？

5、中洲到底把購房者的權(quán)益放哪了？

對已經(jīng)交了錢的購房者而言，項目要到2025年年底才能交房，能不能如期拿到備案都還兩說。

既然中洲灣迎海官方都已經(jīng)否認6.6萬/平起的價格，否認已經(jīng)開盤，那么廣大買房人就要注意了，交出去的鎖房錢，是不是到了中洲灣迎海的官方手上，就算交到中洲灣迎海官方的手里，沒有進入監(jiān)管賬戶，也要警惕。

多少新房到預售資金不翼而飛，最后導致項目爛尾的。

否則也不排除上百萬的誠意金就這么打水漂的可能！！！

雖然中洲灣迎海官方否認了6.6萬/平起的價格，但不得不說，這把營銷已經(jīng)做到位。

市場這池水，已經(jīng)被中洲灣迎海搞得沸沸揚揚。

一次性付款9折，按揭9.2折，不僅打折送物業(yè)、帶精裝，還搞提前鎖房這種操作，這可是妥妥看海景的大平層，福田的位置。

如今卻喊出了龍華價，這讓同區(qū)的富通九曜公館、加福華爾登府邸、灣尚庭璽家園以及中信城開紅樹灣怎么賣？

如果連福田也沒撐住，說明其他區(qū)的項目，真的怎么也高傲不起來了，尤其是龍華。

大部分126-128平戶型吹風只要7-8萬/平（開盤折后價區(qū)間），這真的卷得連隔壁老王都要搖頭。

雖然項目價格基本和一期持平，但是架不住成功認購享受額外的贈送兩年物業(yè)費、折扣給到9字頭，還帶裝修啊。

只能說，中洲灣迎海這場價格戰(zhàn)，真是把龍華的新房給死死地壓制住了。

所以如果中洲灣迎海開年都賣不好，接下來的一年，龍華深圳北周邊新房、紅山的二手房都要謹慎開盤了。

不過，這么操作，主要也還是看市場行情。

一方面二手房市場還沒看到太多的起色。

1月1—8號，深圳一手住宅成交524套，二手住宅成交442套，而去年12月1—5號，深圳一手住宅成交363套，二手住宅成交295套。

兩個成交時間段，二手房每天成交套數(shù)也都差不多。

另一方面，競品也在悄悄搶客。

前海限價最低（9.2萬/平）的新盤深業(yè)云海灣已經(jīng)在兇猛蓄客，官方戶型圖已經(jīng)曝光，展廳也放出消息準備開放。而位置在水圍的灣尚駿璽也預計要入市，已經(jīng)在官方的一季度供應計劃表當中。

其實，就算中洲灣迎海官方真按市場吹風的價格開盤了，也不見得2000-3000資金實力的買家會完全買賬。

1、價格只是看上去便宜，實際上得房率低，價格被無形拉升。

126平戶型，實用面積只有70%左右。

而260平的大戶型，真實得房后的價格算下并沒有市場宣傳的這么便宜。

這樣的戶型，估計兩三千萬級別的買家很難接受， 與其選擇這樣的戶型，倒不如直接選擇主流豪宅區(qū)的二手。

2、容積率也不敢恭維。小區(qū)沒有地面花園，只有光禿禿的兩棟住宅，一棟54層，另一棟61層。容積率/規(guī)定容積率高達7.86/7.39。

3、戶型也做得不如人意。

126平的實際面積還比不上深圳很多次新80多平的房子。

126/260平戶型內(nèi)部，剪力墻就占用了不少面積，后期要做戶型調(diào)整改造，也不容易。

4、噪音也忽視不了。旁邊的學校+京港澳高速帶來的噪音，可能只有裝上隔音玻璃才會好一點。

而且周邊有舊改，項目的四期就在建設中，至少還要多忍受幾年“當當當”的改造噪音。

自住最近幾年相信不會太安靜。

5、不是所有戶型都有景觀。

比如5層以下的低樓層不僅看不到海，還被周邊樓體遮擋，就算沒有周邊樓體遮擋，看到的也是大片農(nóng)民房。

6、學校披著名校集團外衣，實際就是個掛牌貨。原來是上沙中小學，掛牌紅嶺集團后，變身為紅嶺實驗學校中、小學部。

7、前一期曾經(jīng)鬧過維權(quán)。2021年12月有一期業(yè)主反映，車位縮水，買了房沒法停車，開發(fā)商有虛假宣傳嫌疑。車位比低至1:0.4，和開發(fā)商原先承諾的不低于1:1存在較大差距。

當然了，項目也有不少可取之處。

1、總的來說，位置、戶型朝向、商業(yè)、景觀等要比同地段的灣尚庭璽，中信城開紅樹灣的好一些。

2、景觀不錯，南鄰紅樹林自然保護區(qū)，北瞰高爾夫球場、福田CBD建筑群，西望深圳灣濱海休閑帶，大戶型的高層景觀確實一絕。

3、配套比較齊全，工作和生活方便。

項目自帶了16萬平商業(yè)，周邊學校掛牌紅嶺集團就在樓下，距離上沙地鐵站A出口步行約700米。去福田的會展中心、崗廈被CBD都方便。

4、超大戶型比較稀缺。260平的海景大平層，在福田比較少有，而且這個戶型基本也是小區(qū)的樓王位置。

5、折后價格有優(yōu)勢。

據(jù)讀者反饋，項目好幾個戶型已經(jīng)被提前預定了，尤其是03戶型，而且鯊魚已經(jīng)收到不下三位讀者朋友的消息，說是已經(jīng)付款買了這個項目。

不得不說，中洲灣迎海這波營銷玩得是真的溜。