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2022年，房地產市場經歷了一場深度大調整，房企亦深陷規模負增長困局，“叢林法則”比以往演繹得更為激烈。

中指院數據顯示，2022年百強房企銷售業績同比下降41%，市場份額為39.3%，較2021年下降12.3個百分點。

事實上，2018年-2022年5年間，百強房企銷售額增速均處于下滑態勢。從2021年開始，這一增速轉為負數，2022年下滑幅度更是加快至4成以上。

2022年，全口徑銷售額超過3000億元的房企有4家，分別是碧桂園、保利發展(行情600048,診股)、萬科、華潤置地，2021年這一數字為8家；銷售額過1000億元房企數量僅剩20家，2021年為43家；銷售額過500億元房企有40家，2021年為67家；銷售額過100億元房企有122家，2021年為162家，減少了40家。

23家房企退出了千億元銷售規模陣營，包括中國恒大、世茂集團、中南置地、金科集團、陽光城(行情000671,診股)、中梁控股、龍光集團、融信集團、正榮集團、雅居樂等。

慘淡的市場行情中，仍有少數企業開啟了逆勢增長，如萬達集團、越秀地產。2022年，萬達集團全口徑銷售額為555.1億元，同比增長55%，排在第33名，較2021年座次提升了50名。

房企座次排名大洗牌

伴隨整個行業的調整，百強房企座次重排，尤其千億元房企排名變化最大。

銷冠第一的寶座目前仍歸碧桂園所有。2022年，碧桂園以銷售全口徑金額4643億元、權益金額3569.1億元，連續6年坐穩房企銷售第一名。但同比來看，全口徑銷售額仍下滑了38.8%。

第二名是保利發展，銷售額4573億元，在銷售榜排名中較2021年提升了2個座次，且與碧桂園差距縮小至不足百億元，在銷售榜中“進三爭一”似乎只是時間問題。

第三名是萬科，銷售額4202.2億元，同比下滑32.3%，少了2000億元，已然被保利發展超越。不過，前三強房企目前處于銷售規模絕對領先地位，均超過4000億元。

第四名是華潤置地，銷售額3013億元，同比僅下滑4.6%，座次排名提升了4位；第五名中海地產，實現銷售額2955億元，同比下滑20.4%；第六名招商蛇口(行情001979,診股)，實現銷售額2926.3億元，與中海地產相差不足30億元，與華潤置地相差不足百億元。目前看，6強房企地位基本處于穩定態勢。

排在第7名至第9名的房企則與前6名拉開較為明顯差距，分別是金地集團(行情600383,診股)、綠城中國、龍湖集團，銷售額分別為2218億元、2128.1億元、2032.7億元。雖然這3家房企銷售額均同比下滑，但座次排名均較2021年提升。

躋身第十名的是曾經20名開外的建發房產，2022年實現銷售額1703.2億元，基本持平于2021年業績，排名較2021年大幅提升11個名次，這樣的成績實屬不易。此外，華發股份(行情600325,診股)、越秀地產等房企也同樣從30名開外沖進前20位。

曾經的老牌標桿房企，如融創中國、中國恒大、世茂集團等紛紛名次大跌。

2022年，融創中國實現銷售額1692.1億元，相比2021年的5976億元業績大幅下滑71.7%，在房企銷售榜中也從2021年的第3名滑落至第11名；中國恒大僅實現銷售額455.3億元，同比縮水89.7%，排名從第5名滑落至42名。

業績下滑是一個普遍態勢。據克而瑞統計，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%間，規模房企整體目標完成率處在歷史低位。

房企各個梯隊銷售門檻都在大幅縮水。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較2021年下降33.1%；TOP11~TOP30房企銷售額均值為1035億元，較2021年下降45.5%；TOP31~TOP50房企及TOP51~TOP100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

萬達、越秀地產逆勢增長晉級

千億元規模仍是房企競相努力跨入的陣營。但在2022年，有23家房企從這一陣營中滑落，僅剩20家。2017年~2021年，千億元軍團房企數量分別為17、30、34、43、43。

這份“消失”的千億元房企名單包括恒大、正榮、榮盛發展(行情002146,診股)、卓越集團、奧園集團、富力集團、祥生集團、佳兆業、新希望(行情000876,診股)地產、禹洲集團、中駿集團、合景泰富、寶龍地產等，幾乎都是民營房企。

僅剩的20家千億元規模房企中，央企、國企數量占據了“半壁江山”，排名第20位的遠洋集團，銷售金額剛剛跨過千億元門檻。

在一片下滑頹勢中，仍有極少數房企保持了銷售規模正增長，逆勢晉級。TOP100房企中，銷售表現為正增長的只有12家，其中9家為央企、國企，占比接近80%。50強房企中，僅有兩家保持規模正增長，它們是萬達集團、越秀地產。

2022年，萬達集團銷售額同比增長55%，排名從2021年的82名晉升到了33名，提升了50個名次；越秀地產銷售額同比增長6.6%，排在第16名，較2021年提升21個名次。

此外，建發房產、華發股份、華潤置地、濱江集團(行情002244,診股)2022年銷售額同比降幅均控制在10%以內，排名均實現較大提升。

在公開披露年度目標的規模上市房企中，僅有濱江集團、越秀兩家房企達成了全年業績目標。多數企業截至12月末目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。

對于2023年房地產市場走向，在多位業內人士看來，目前正處于需求端預期出臺政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現的最大變量。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，房地產是明顯的周期性行業，否極泰來。隨著2023年新一輪支持措施的實施，行業信心提升，房企銷售將會發生明顯改善。房企要平衡安全與發展，迎接行業新周期。

國盛證券分析師金晶認為，2023年一季度或者二季度時有望見到第三波大政策加持。假設政府在2023年一季度將需求側政策補齊，則銷售有望在二季度企穩，在三四季度小幅復蘇，預計復蘇將從2023年下半年一直持續到2024年；到2025年有可能因為人口原因及經濟階段性復蘇到位而見頂回落。