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王藝林/繪

(資料圖)

物業更換為何難？

2月2日上午，記者來到淮南市高新區某小區。在小區業委會辦公室大門上貼著一份《告全體業主書》，稱“自2021年12月31日起，原物業已與小區終止了物業服務合同關系”，并提醒小區業主“不要盲目交費”。

該小區業委會成員楊某介紹，原物業近年來服務質量下降嚴重，在人員配備、公共收益、安全維保等諸多方面都難令業主滿意。“2018年小區召開業主大會，表決產生了第一屆業委會。此后業委會曾多次下函物業公司要求其整改，物業雖作了部分整改，但一直未整改到位，業主意見較大。”楊某說。

據楊某介紹，2021年11月18日至28日，小區召開了年度業主代表大會，就是否續聘原物業等多項議題進行表決。結果顯示，在60名參與投票的業主代表中，59票同意解聘原物業。當年12月6日，小區業委會發函原物業告知其小區業主代表大會表決結果，并依照法律規定通知其在60日后，即“于2022年2月5日交接物業”。

不過，原物業卻不愿意拖至60天后辦理交接，他們于2021年12月7日即復函該小區業委會，稱“將于2021年12月31日退出該小區”，并表示“會積極配合進行有關工作交接事宜”。然而，“時至今日，原物業依然沒有退出小區。”楊某說。

這段時間，合肥市某小區因更換物業鬧得沸沸揚揚。小區業委會成員范某告訴記者，2022年10月，業委會面向社會公開選聘出新物業并向上級部門報備。今年1月5日，小區新物業到了入場時間，原物業卻遲遲不退場，甚至違規收取2023年物業費。

“物業到底換沒換？有了問題找誰去解決？小區管理會不會持續惡化？”2月1日上午，記者采訪時，不少業主表示，新老物業一直未能交接讓他們很擔憂。

交接為何頻“卡殼”？

2月5日，記者就物業是否會撤出淮南市某小區致電小區物業相關負責人，該負責人稱“公司堅決不會退出”，理由是該小區業委會的操作“不合法”，而且小區很多業主是認同并支持物業工作的。

“他們召開的是小區業主代表大會，不是業主大會，根據國家有關法律規定，物業的選聘與解聘事宜，應通過小區業主大會由全體業主決定。”該負責人告訴記者，小區業委會并沒有嚴格按照有關法律規定開展工作，并且小區業主代表的產生也是不合規的。

對此，安徽省物業協會業主事務工作委員會主任凌德慶表示，《安徽省物業管理條例》明確規定，物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。

“如小區業主大會議事規則明確業主大會可由業主代表參加，且業主代表的產生是合法的，那么業主代表大會作出的相關決定，其效力等同于業主大會作出的決定。”凌德慶說。

該小區原物業有關工作人員還向記者透露，對于小區2021年11月年度業主代表大會通過的決議，很多業主并不同意，并還就此起訴了該小區業委會。

小區業委會向記者出示了一份淮南市田家庵區人民法院民事判決書。一審判決顯示，2022年10月，兩名小區業主向該院提出了依法撤銷被告小區第一屆業主委員會于2021年11月28日作出的總計17項決議中的除第10項、第13項以外的所有決議，其中就包括“‘續聘’或‘解聘’原物業公司”。一審判決認為，“本案中小區業委會按照程序選取代表”，“參會及表決代表符合《民法典》的法律規定”“程序符合法律規定”，并最終駁回了原告的訴訟請求。

記者了解到，該案已進入二審階段。

監管如何真發力？

近年來因更換物業而引發的業主、原物業公司、新物業公司之間的矛盾糾紛不時發生，也出現小區民主決議選出新物業公司后原物業公司遲遲不退場的情況。

凌德慶表示，現階段物業服務合同糾紛中，解決新舊物業服務公司交接問題的主要渠道包括：請求相關行政部門介入解決糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他維權途徑。

對于轄區小區物業出現交接難的問題，記者2月3日下午聯系了合肥市某小區所在的龍崗綜合經濟開發區管委會。該管委會物業辦負責人張俊表示，目前相關部門已下達了《撤場函》，責令原物業于2月12日前撤場，屆時原物業再不撤場的話，政府將聯合約談相關物業企業，爭取早日解決問題，讓小區物業管理逐漸步入正軌。

新老物業交接遇難題，政府究竟能否幫助合法合規選聘新物業的小區清退老物業？受訪的有關部門表示，政府可以約談老物業、給予行政處罰，但依照現行法律，如果約談和行政處罰都不奏效，新物業與業委會只能通過訴訟手段維權。

司法實踐中，原物業公司如拒不退出小區，新物業公司則不能強行進行交接。“目前來看，維護業主利益，既要提升小區業委會組建水平，也要政府在物業服務處理中更加主動作為。”凌德慶建議，一方面，街道和居（村）委會要在協助和指導廣大小區成立業委會事情上更積極，讓業主實現對公共收益的管理。另一方面，政府應加大對物業服務公司資質的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業管理活動標準，減少物業服務公司“鉆空子”行為。（記者 范孝東 李明杰）