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文/樂居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

“我想在過去的一年，我們保持了高質(zhì)量的發(fā)展，整體的發(fā)展水平是不低于同類的國央企的平均水平的。”

2022年，資本市場(chǎng)的波動(dòng)及關(guān)聯(lián)方危機(jī)的浮現(xiàn)，對(duì)物管股而言是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，在不少物企出現(xiàn)凈利潤(rùn)受挫的情況下，金茂服務(wù)（00816.HK）依舊保持著自己的定力。

【資料圖】

3月24日，金茂服務(wù)披露截至2022年12月31日止年度業(yè)績(jī)公告。可以看到的是，即便在復(fù)雜的環(huán)境下，金茂服務(wù)的業(yè)績(jī)依舊可觀。截至2022年12月31日止年度，金茂服務(wù)總收入約為24.36億元，較2021年增加60.7%。毛利約為人民幣7.34億元，較2021年增加約56.1%。

關(guān)鍵的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)亦取得不錯(cuò)的增長(zhǎng)，期內(nèi)利潤(rùn)約為3.41億元，較2021年增加約90.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)（不計(jì)及上市開支及匯兌損失的年內(nèi)利潤(rùn)）約為3.8億元，較2021年增加95%。

金茂服務(wù)的核心指標(biāo)增速在目前已經(jīng)披露的物企中排名靠前，事實(shí)上，市場(chǎng)的動(dòng)蕩在物企2022年中期財(cái)報(bào)就已經(jīng)體現(xiàn)，彼時(shí)金茂服務(wù)就表現(xiàn)出不錯(cuò)的成績(jī)，業(yè)績(jī)穩(wěn)定向好。

一如管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)的“高全新快”的戰(zhàn)略定力，這一戰(zhàn)略是貫穿金茂服務(wù)2022全年的發(fā)展主線。

物業(yè)企業(yè)本質(zhì)上屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，為此，金茂服務(wù)不斷加強(qiáng)組織運(yùn)營能力，縮減成本；在業(yè)務(wù)拓展方面，提出了4種城市運(yùn)營服務(wù)的模式；積極探索社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，營收增速創(chuàng)下近250%的記錄；即使在影響物企業(yè)績(jī)較大的非業(yè)主增值服務(wù)方面，亦保持穩(wěn)定增速。

交出了一份較好的成績(jī)單，金茂服務(wù)也在第一時(shí)間與股東分享了喜悅，期間建議派息比率達(dá)到規(guī)模凈利潤(rùn)40%，折合每股0.17港元。

在派息提振信心及業(yè)績(jī)會(huì)積極展望兩相加持下，財(cái)報(bào)后一個(gè)交易日，3月27日金茂服務(wù)收漲2.96%，期間最大漲幅接近9%。

城市服務(wù)有序擴(kuò)張

“對(duì)于規(guī)模的增長(zhǎng)，我們提出4種模式，‘收并購’、‘單盤拓展’、‘戰(zhàn)略聯(lián)盟’和‘城市服務(wù)’，2022年我們的城市服務(wù)取得了非常好的進(jìn)展，同時(shí)我們已經(jīng)建立了4種城市服務(wù)的經(jīng)營模型。”金茂服務(wù)管理層表示。

截至2022年12月31日，金茂服務(wù)的合約建筑面積約為8082萬平方米，在管建筑面積約為5686萬平方米，同比分別增加約40.3%及56.3%。

過去一年，金茂服務(wù)全方位發(fā)力，在各種業(yè)態(tài)均有斬獲，全年單體實(shí)現(xiàn)16類業(yè)態(tài)拓展。6月17日成功并購首置物業(yè)，新增合約面積700萬平方米，奧特萊斯業(yè)態(tài)助力其快速提升集中商業(yè)業(yè)態(tài)管理規(guī)模與品牌；同時(shí)與中國中化的農(nóng)業(yè)和化工板塊建立有效協(xié)同，成功獲取了泉州石化、武漢中種研發(fā)中心、臨沂化肥研發(fā)中心等項(xiàng)目，涵蓋研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、住宅家屬樓等業(yè)態(tài)。

近些年，隨著物企服務(wù)范圍不斷外延，城市服務(wù)成為物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的重點(diǎn)領(lǐng)域。金茂服務(wù)依托中國中化和中國金茂的資源協(xié)同，也早早布局了該領(lǐng)域。

金茂服務(wù)管理層表示：“2022年公司實(shí)現(xiàn)了城市服務(wù)能力的全面升維和深度思考。城市運(yùn)營服務(wù)作為金茂服務(wù)的一個(gè)差異化策略，公司在2022年總結(jié)出城市運(yùn)營服務(wù)的4種模式，第一種是‘產(chǎn)業(yè)+物業(yè)’，第二個(gè)是‘運(yùn)營+物業(yè)’，第三是‘資本+物業(yè)’，第四是‘更新+物業(yè)’。”

2022年，金茂服務(wù)簽署城市服務(wù)項(xiàng)目5個(gè)，報(bào)告期內(nèi)，其城市服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)有序外拓，服務(wù)內(nèi)容逐步多樣化，聚焦城市基礎(chǔ)服務(wù)、城市經(jīng)營服務(wù)及城市治理服務(wù)三大產(chǎn)品體系，建立起獨(dú)具特色的城市全域生態(tài)服務(wù)平臺(tái)，打造城市服務(wù)共同體。

社區(qū)增值加足馬力

近兩年的物企業(yè)績(jī)對(duì)比透露出一個(gè)信號(hào)，規(guī)模、利潤(rùn)高增長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過去，現(xiàn)在物企更注重精細(xì)化運(yùn)營，以提高單項(xiàng)目的產(chǎn)值。

地產(chǎn)方的危機(jī)傳導(dǎo)到部分物業(yè)公司身上，原本收益較高的非業(yè)主增值服務(wù)收入減損較多，不少物企將業(yè)主增值服務(wù)作為填補(bǔ)業(yè)績(jī)空缺的解題思路。

金茂服務(wù)背靠央企，在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中其非業(yè)主增值服務(wù)保持著相對(duì)穩(wěn)定。報(bào)告期內(nèi)，非業(yè)主增值服務(wù)收入5.85億元，同比增長(zhǎng)15.4%，營收占比24%。

與此同時(shí)，金茂服務(wù)加大了社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展力度。期內(nèi)，該業(yè)務(wù)營收6.45億元，同比增長(zhǎng)247.3%，收入占比超過非業(yè)主增值服務(wù)為26.5%。

金茂服務(wù)管理層指出：“對(duì)比2021年來看，社區(qū)增值板塊增速明顯，非業(yè)主增值基本保持穩(wěn)定，這說明公司在市場(chǎng)化獨(dú)立發(fā)展層面的能力有了很高的提升。”

收入結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步優(yōu)化，社區(qū)增值服務(wù)躍居第二，對(duì)毛利潤(rùn)結(jié)構(gòu)也有調(diào)節(jié)作用。2022年，金茂服務(wù)毛利潤(rùn)總額約7.34億元，其中2.6億元來自社區(qū)增值服務(wù)，占比超過35%。

拆解金茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)，主要來自生活服務(wù)、空間運(yùn)營、美居業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)4個(gè)方面的業(yè)務(wù)。

以資產(chǎn)業(yè)務(wù)為例，期內(nèi)金茂服務(wù)將投資物業(yè)的租賃業(yè)務(wù)吸納進(jìn)社區(qū)增值服務(wù)當(dāng)中，該業(yè)務(wù)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。過去一年，整個(gè)資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)擴(kuò)充了一倍，門店數(shù)量增長(zhǎng)了40%。此外，金茂服務(wù)還代理了金茂尾盤資產(chǎn)的一些車位，取得了比較好的傭金收入。

提升效能，把控成本

物企外拓規(guī)模，不可避免地遇到成本上升的問題。因此，物企將目光瞄準(zhǔn)管理體系改革，進(jìn)行精益化管理，從而提升效能。

金茂服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“關(guān)于人工成本的壓力，關(guān)于物業(yè)費(fèi)單價(jià)上調(diào)面臨的一些困難是現(xiàn)實(shí)存在的，未來基礎(chǔ)物管的毛利水平確實(shí)會(huì)在一定程度上承壓。”

截至2022年末，金茂服務(wù)行政開支由2021年同期的2.09億元增加至2.4億元，增幅約14.4%。其表示，增加主要是由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致員工成本增加。

會(huì)上，金茂服務(wù)提出了三個(gè)方面的解決思路。

第一，持續(xù)加大數(shù)字化投入，比如前臺(tái)自助終端機(jī)的投放、400呼叫中心的建設(shè)，可以承擔(dān)一線管家很多與業(yè)主的溝通工作，包括工單的派發(fā)、在線客服等，能夠帶來大幅的效率提升。

第二，要通過組織的精益管理提高效益。在規(guī)模化發(fā)展的過程中，金茂服務(wù)單個(gè)城市的項(xiàng)目密度同比2021年顯著提升，2023年依然會(huì)進(jìn)一步加大城市內(nèi)部的項(xiàng)目密度，幫助控制基礎(chǔ)物管的成本。

第三，是對(duì)供應(yīng)鏈管理的要求。2023年，金茂服務(wù)專門成立了供應(yīng)鏈管理中心，將會(huì)整合基礎(chǔ)物管相關(guān)的供應(yīng)鏈資源，進(jìn)一步和供應(yīng)商探討如何優(yōu)化供應(yīng)鏈的供給成本。

金茂服務(wù)表示，在客戶體驗(yàn)管理體系的加持下，要更精準(zhǔn)地去花好每一分錢，把成本控制好。

2022年，金茂服務(wù)通過精益管理專項(xiàng)行動(dòng)，持續(xù)提升組織運(yùn)營管理效能。通過效能激勵(lì)、人單合一、同心共創(chuàng)等機(jī)制，進(jìn)一步提升組織活力和人均效能；全面貫徹標(biāo)尺管理體系，通過運(yùn)營干系人管理機(jī)制、投運(yùn)一體機(jī)制和價(jià)值創(chuàng)造機(jī)制，有效推動(dòng)經(jīng)營業(yè)績(jī)達(dá)成。

相關(guān)公司：金茂服務(wù)hk00816