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文/樂居財經(jīng)楊宏彬

【資料圖】

許家印給出的償債方案的時間，比最初計劃的晚了8個月。

3月22日深夜，中國恒大（3333.HK）發(fā)布了一則長達201頁的公告，闡述了當前的欠債數(shù)額、資產(chǎn)狀況等，也包括一份重組草案。

恒大最初啟動境外債務重組程序的時間，是2021年的12月，而后2022年1月26日的投資人會議上，恒大透露，會在2022年7月底公布境外債務重組方案。

然而，許家印并未兌現(xiàn)承諾，如期交出債務重組方案。恒大后稱盡力于2022年發(fā)布，但一直拖到了2022年結束，重組方案也并未有音訊。

一拖再拖，恒大終于在今年邁出了關鍵性的一步。而公告內容的細致，也終于把恒大巨大的債務窟窿展示了出來。

公告顯示，截至2021年底，恒大總資產(chǎn)約1.7萬億元，總負債已1.9萬億元，處于資不抵債的情況。

恒大具體的債務情況為，截止去年底，公司有息負債合計7537億元，其中3112億元有息債務有擔保物，2472億元債務無擔保物。境內有息負債逾期2084億元，境內商票逾期3263億元，境內或有債務逾期規(guī)模1573億元，這三項合計逾期總規(guī)模6920億元；境外債務則為1407億元。

而同一時期，恒大的貨幣資金僅有534.22億元，其中非受限現(xiàn)金更是少至13.41億元。

對于債務的解決，恒大給出的方案與多數(shù)的出險房企并無太大差別，主要手段就是“以新還舊”、“債轉股”，或是兩者結合。而在“債轉股”方案中，還是沒有放過對恒大物業(yè)（06666.HK）和恒大汽車（00708.HK）。

至于恒大“活過來”還需要多少錢，公告給出的答案是至少2500億元。恒大表示，其未來三年的核心任務交保樓。而努力保持復工復產(chǎn)維持有序運營，其預計額外融資2500億元—3000億元。

1317.5億，最長要還12年

恒大此次公布的債務重組方案，主要是關于境外債權人。

恒大境外發(fā)債主體主要包括三個，恒大集團、景程和天基。根據(jù)公告，此次取得進展的債務持有人主要集中于恒大發(fā)行的本金總額為139.22億美元的美元高級擔保票據(jù)，以及由景程有限公司發(fā)行并由天基控股有限公司擔保的本金總額為52.26億美元的美元優(yōu)先票據(jù)。兩部分美元債合共191.48億美元，折合人民幣達約1317.5億元。

恒大擺出的兩個方案，其一是，1:1發(fā)行新的美元債，期限長達10-12年，年息則為2%-7.5%；其二，是新債期限為5-9年，余下部分債務與恒大物業(yè)和恒大汽車的股權掛鉤票據(jù)組成，方式包括擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉換對應股票。

此外，恒大新債券還設置了前三年不付息的條件，從第四年初開始，依據(jù)本金的0.5%進行付息。

當然，債權人也可選擇兩種方式的結合。恒大預計，重組生效日期預計為10月1日。

值得一提的是，此次債務重組并未涉及到境內債重組。據(jù)悉，2022年以來，恒大先后完成9支境內公司債券本金和利息的展期，展期期限為6個月至1年不等，涉及約本金金額535億元，利息37.03億元。

然而，也不是每一筆到期債務都能這么幸運。在此期間，部分境內債權人已經(jīng)針對恒大方面采取了法律行動。標的金額1億元以上未決訴訟案件數(shù)量超過789件，其標的金額總額達到約3313億元，未決仲裁案件數(shù)量超過43件，其標的金額總額達到約322億元。

境內債層面，恒大集團僅表示，希望可以通過完成擬議重組來為恢復運營提供必要條件，帶動境內債權人達成和解，進而使其恢復有序運營，并逐步產(chǎn)生償債現(xiàn)金流。

對于境外債違約，債權人此前曾對恒大提出清盤，后恒大方面多次延期。根據(jù)3月20日最新公告，香港高等法院于20日批準了其延期申請，相關清盤呈請聆訊將進一步延期至2023年7月31日。

物業(yè)汽車抵債

目前，中國恒大對恒大物業(yè)持股占比51.7%，對恒大汽車持股占比58.5%。在償債計劃中，這兩個平臺將用于抵債。

在擬議重組方案中，按恒大條款清單的構想，恒大物業(yè)股權的23.1%（約24.94億股股份）及6.9%（約7.49億股股份）將應存入證券賬戶，并質押以分別為相應掛鉤票據(jù)提供擔保。

這個構想也適用在汽車上市平臺的股份處置，即恒大汽車的16.1%股權及13.9%，將應存入證券賬戶，并質押以分別為相應掛鉤票據(jù)提供擔保。

重組方案中，恒大將發(fā)行強制可交換債券。其中，針對恒大物業(yè)的可交換股份約為21.57%，涉及約23.32億股股份；針對恒大汽車的可交換股份約為28.54%，涉及約30.95億股股份。與此同時，這些股份也應存入質押的證券賬戶。

物業(yè)算是許家印手上比較優(yōu)質的資產(chǎn)了。截止2021年，恒大物業(yè)總資產(chǎn)206.7億元，總負債96.89億元。2021年收入約為145.86億元，稅息折舊及攤銷前利潤約為42.35億元。截至2023年2月28日，恒大物業(yè)在管總建筑面積約5.05億平方米

恒大物業(yè)預計2023年至2026年累計無杠桿自由現(xiàn)金流為130-170億元，每年的回血量預計為32.5億元-42.5億元。

而恒大汽車的情況就不那么樂觀了。截止2021年底，恒大汽車總資產(chǎn)595.21億元，總負債588.3億元。恒大表示，如能在未來尋求超過290億元的融資，計劃推出多款旗艦車型，并望實現(xiàn)量產(chǎn)。但在此計劃下，2023年至2026年累計無杠桿現(xiàn)金流預計為-50億元至-70億元。

據(jù)了解，恒馳5于2022年9月16日正式量產(chǎn)，首批量產(chǎn)車已于2022年10月29日開始交付。截至目前，恒大新能源汽車已交付超過900輛車。但恒大也表示，在沒有新流動性注入的情況下，恒大新能源汽車將面臨停產(chǎn)風險。

未來三年至少需2500億融資

即使債務重組方案最終到來，但恒大要恢復過來仍需時間，另外還要大量的資金注入。

其表示，未來三年，公司的核心任務是“保交樓”，將努力保持“復工復產(chǎn)”維持有序運營，預計需要額外2500億元至3000億元融資。期間現(xiàn)有項目的無杠桿自由現(xiàn)金流將主要用于償還續(xù)建所需新增融資，對公司層面無抵押擔保債務償還能力較弱。

恒大做出假設，從第4年開始，如果能基本恢復正常經(jīng)營，且尚未確認為實施主體的舊改項目得以繼續(xù)開發(fā)，該公司無杠桿自由現(xiàn)金流預計將逐步增加。預計2026年至2036年年均可實現(xiàn)無杠桿自由現(xiàn)金流約1100億元至1500億元。但需要說明的是，這些現(xiàn)金流尚未考慮償還項目層面的存量債務。

2021年，恒大集團合同銷售4430億元，2022年，實現(xiàn)的合約銷售下降至317億元。2023年1月至2月期間，該公司實現(xiàn)合約銷售65.7億元，當中扣除轉讓給施工單位或供應商的實物支付的財產(chǎn)后的金額僅為47.5億元。

交付方面，2022年，該集團交付約30.1萬套房屋。截至2023年2月末，恒大已完成保交樓任務交付42.1萬套、4882萬平方米建筑面積的任務，涉及515個項目。