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(資料圖片僅供參考)

作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

NO. 1｜壹

當下，修復信心和預期，比什么都重要！

近期，央行、銀保監、住建部等密集施策，重點就是提振市場的信心和預期。2022年樓市差，直接原因就是信心不足、預期悲觀，這導致樓市交易量回到2015年。但是，比交易下跌更可怕的是——“板結”，也就是信心不足、預期不振與房價下跌、交易情緒慘淡的惡性循環。

我們先看二手房交易這個指標！

數據來源：wind

上表是各城市二手住房/新房的比例。2022年，這幾個重要城市，二手房/新房的比例都創新低了。這是個大問題，二手住房交易不活躍，是整個樓市循環不暢，甚至出現“板結”的表征。二手房交易往往是“連環單”，一套二手房交易，往往牽扯著2套及更多的房子交易。

其中，既有新上車的，也有換房的；既能帶動存量房交易，還能帶動新房交易。這樣的樓市是健康的、可持續的。二手房交易不活躍，有幾種可能性：一是有錢人買多套房；二是沒錢的人買不起，或對房子不滿意（老破小）；三是“賣房難”，手上的房子賣不出去或交易周期長。

不過，樓市火熱的2016-2020年，二手房交易頻率很高。當時，不僅是新興產業（比如互聯網），打工人集聚的建筑、地產、物流等也很興旺，大家對前景很樂觀；另外，周圍的人都在買房，有很強的帶動效應；而且，當時房價也在快速上漲，買房有強大的財富效應。

因此，即便那時按揭利率在5%以上，擋不住加杠桿買房的熱情。有房的要換房，沒房的要上車；城市本地人買房，打工人也買房，有多套房的還要再來一套。整個樓市，一派欣欣向榮！

2021年以后，二手房活躍的局面突然逆轉。總結看有三個催化因素：一是疫情不間斷的沖擊下，大家的實際收入、收入預期，變得悲觀；二是大力整治資本運作型的高收入行業（地產、金融、互聯網、資本平臺），機關開始降薪水；三是2021年樓市長效機制落地，房價不再上漲。簡單來說，就是不允許過去那種野蠻的加杠桿了，不允許社會資金70%流入地產了。

NO. 2｜貳

這時候，邏輯開始變了：

首先，房貸利率很高，即便首套房，利率也要4.1%，但保本理財利率還不到3%。試想，高成本負債，買一項未來價格可能要下跌的資產，這能劃算嗎？所以，很多人不僅不買房，提前還貸。

其次，對于剛需上車或換房的人來說，由于收入不再支撐，對樓市不再樂觀，即便有買房的計劃，也要擱置一下了。所以，據央行2022年四季度調查顯示，僅有16.9%的人有買房計劃。

最后，2016-2021年買房的，特別是2020年疫情后沖進樓市的，現在來看，都是背鍋俠。近期，聽到的消息，要么是房企暴雷，要么是某親朋好友掛牌的房子賣不出去，要么是某地房價大跌。這時候，買房的示范效應、從眾效應，都反過來了，變成了悲觀和信心不足的傳染效應。

我們知道，2016-2021年是房地產狂飆突進的6年，這六年總共賣了近90億平米的商品住房，加上居住性質的公寓，差不多100億平米，約占到存量住房的近1/3。這六年，借助“棚改”、去庫存、城鎮化大發展、都市圈繪畫、加杠桿等多方利好，房價在第一次全國大范圍上漲。

這6年，最廣泛人群（包括農民工）被卷入到商品房中。

NO. 3｜叁

這兩年，可謂形勢突變。不管是收入水平、工作預期，還是房價走勢，似乎在突然間就逆轉了。于是，房產交易變得索然無味。問題是，房子交易的體量、價格，都已經被抬到了歷史的峰值。交易頻率驟降，虛高的房價（不管其間是否有泡沫）開啟“慢撒氣”的過程。

2022年，新房交易量跌回2015年的水平。全年交易金額大概在13.3萬億元左右，成交面積約13.6億平米左右。其實，如果把“工抵房”扣掉，實際成交金額更低。更重要的是，量價依然在云端的存量地產，正面臨著一個困局，即巨大的交易摩擦、慘淡的交易情緒導致房價陰跌。

不加干涉，房價和交易情緒“慢撒氣”的過程會愈演愈烈。也就是，房價陰跌，交易對手越來越少，要么賣不出去，要么大幅度降價才能賣出去，這又會形成進一步下跌的預期。這樣下去，房子無法循環了，交易的摩擦和主力越來越大，樓市開始“板結”，真正成為不動產了。

當下，樓市掉入到“失靈”的陷阱，越是降價，越是交易情緒低落，房子就越難以成交。反過來，又會導致情緒更加悲觀，越來越多的業主把房子掛牌出售。于是，二線城市2021年初二手房掛牌量還在“10萬套+”，現在已上升到“20萬套+”，形成了巨大的堰塞湖。

圖：兩年時間（2020-2022年11月）50城二手房掛牌增長超過60%

（單位：萬套）

同時，這種局面下，不動產“金融加速器”的效應也開始逆轉，信貸緊縮的問題越來越嚴重。即便央行不斷寬松，但實體經濟信用需求的積極性還是很弱。央行2022年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，貸款總體需求指數為59.5%，比上年同期下降了8.2個百分點。

NO. 4｜肆

近日，央行、銀保監推出“首套房利率動態調整機制”，新房價格同環比連跌3月的城市，未來首套房按揭利率可不設下限。70城里面有38個城市符合這一標準。詳看這38個城市，其實很多城市已陰跌了1-2年了，其中不乏一些熱點城市。如果看二手房，陰跌的城市更多。

房價下跌城市，按揭利率不設下限，目的是形成巨大的“利率差”，將“板結”的樓市沉積液攪動起來。假設新發放的按揭利率為3.5%，而過去六年交易的房子，按揭利率多在5%以上，這樣就形成了至少1.5個百分點的利率差，100萬的按揭貸款能節約下近1000元的月供。

當然，這一招只是需求端復蘇一攬子政策中的一條。2023年，需求端復蘇是樓市政策的重點，管理層會進行各種政策疊加，不斷釋放新政利好，直至樓市需求端能真正穩定下來。顯然，只有需求端復蘇了，開發商的造血功能才能修復，資產負債表才能修復；只有需求端復蘇了，“保交樓”才有可投入的后續資金；只有需求端復蘇了，消費和內需才能真正起來。

需求端復蘇，一個表征就是存量房屋置換的需求會活躍起來，也就是賣小買大、賣舊買新、添丁置換等。近年來，改善需求已經占到70%的比例。除了一部分買二套或多套的需求，大部分需求還得靠房子騰挪，即賣掉手上的房子，置換更好的房子，利率不設下限就是一個引子。

極低的利率水平下，再加上需求端其他優惠，業主有換房的內在激勵（可以置換到更低利率），新市民、年輕人、無房戶有買房的內在激勵，因為房價已下跌了一個臺階（多數城市房價下跌20%-30%），而且利率足夠低了。這樣，手上的二手房有人買，換房的門檻就降低了。

這樣，樓市就能循環起來了，剛需上車、置換升級，同時也會帶動存量房和新房的銷售循環，房屋裝飾裝修、家具家電等，房地產的支柱地位就能彰顯出來。同時，更重要的是，通過交易的良性循環，止住房價下跌的走勢。需求端要穩定，有多個前提，最重要的是“房價止跌”。

因為，2016-2021年的火熱，就是房價帶起來的！現在也一樣，央行銀保監推出“首套房利率動態調整機制”，也就是為了對沖房價下跌。

當然，還有大家對未來的收入和工作的預期好轉，這是個艱難的話題！

總之，樓市復蘇就是一個系統工程了。當然，一攬子紓困、擴內需的政策措施也在路上。總的來講，2016-2021上半年那種空前的樓市繁榮，是各種利好因素疊加在一起的結果。現在，這些利好很多不在了、今非昔比或再也回不來了。比如，棚改、去庫存、加杠桿等；比如，那些年很多行業異常繁榮，不僅提供了充足的首付，也讓大家對未來的信心極度樂觀。

所以，樓市的穩定，就變得異常艱難。

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