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圖源：視覺中國

開年以來，在樓市多重政策利好下，國內房地產市場開始逐漸復蘇，不少地區樓市回溫跡象明顯。國統局發布的2月70城商品住宅銷售價格指數也印證了這一趨勢，70城新房房價指數在連續下跌17個月后止跌，出現首次由負轉正，一二線城市新房與二手房價格均實現環比上漲，三線城市二手房環比持平外，新房價格也實現上漲。

(資料圖片僅供參考)

在樓市穩步向好的大背景下，文旅地產熱度也在不斷提升。年前一條#1家8口到三亞過年嫌房租貴直接買房#話題登頂微博熱搜，不少網友在感嘆“貧窮限制想象力”的同時，也將三亞樓市再度推到臺前。不過相較于三亞，2022年以來，西雙版納接棒成為了文旅地產大熱城市。

據了解，春節前后西雙版納樓市開啟“狂飆”模式，有樓盤成交量暴漲900%，售樓部人滿為患，大年初一還曾出現多個樓盤臨時封盤漲價現象。熱門樓盤即使在人流量回落的情況下，一天也能賣出15-20套房。據當地一位房產知情人士透露，版納銷售模式主要依靠渠道商，今年1月，有渠道經紀光提成就拿了近30萬，比開發商中層一年的收入還要高。

文旅地產素有“十個地產九個坑”的說法，不過，西雙版納樓市的爆火，著實讓不少人看到了文旅地產復蘇的希望。但就目前國內文旅地產而言，西雙版納只是個例？還是整個市場已經迎來了全面回暖？

以價換量？西雙版納樓市“狂飆”

三年的出游需求在疫情防控政策調整后，徹底開閘釋放。據西雙版納州文化和旅游局數據顯示，春節期間西雙版納州接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

出游熱隨之也帶來了當地機票和酒店住宿等價格水漲船高，據攜程APP顯示，普通平價的連鎖酒店入住一晚價格最低都要四位數，而淡季只要100-300不等，機票價格更是翻倍上漲。甚至有當地房東直言：春節一個月的租金都能趕上房子一年的月供了。

旅游行業的復蘇不僅拉動了地方經濟回溫，更帶動了西雙版納樓市行情的復蘇和上漲。據克而瑞報告數據顯示，2023年1月西雙版納成交面積達20.87萬平方米，成交量領跑地州城市，創近13個月成交峰值，同比2022年1月漲幅27%，環比2022年12月漲幅41.5%。

圖源：克而瑞云南

當地某知名房企銷售人員稱：“今年春節前后，售樓部用爆滿來形容一點不為過，我們幾乎能從早上一直能忙到晚上，客戶多的接待不過來。甚至很多樓盤還會臨時封盤漲價，漲價區間在1000元/平方米-2000元/平方米不等。但即使漲價都絲毫擋不住客戶購房的熱情，行情好的時候一天都能開30-40單。”

從項目來看，據克而瑞云南數據，1月份西雙版納住宅銷售套數TOP10排行中，時光玉林項目位居榜首，成交484套，這也意味著平均每天能成交大概16套，其他項目備案成交量也都在80套以上。不止熱門樓盤，就連距離市區偏遠、沒有公共交通、出行不便的安納西小鎮也并未受到市場冷落，該樓盤銷售人員稱：“有客戶前面看好的房子在還在猶豫要不要出手的時候可能就會被別人‘捷足先登’，沒辦法，最近行情就是這樣，房子不等人”。

從來訪數據看，2023年春節西雙版納整體來訪漲幅達73%，單周來訪300以上。其中萬科曼西緹筑、保利雨林瀾山來訪同比漲幅300%以上，有曼西緹筑工作人員稱，“現在不是賣不賣的問題，是沒房可賣，1月份賣了3年的庫存，現在供不出貨！”

不過，盡管不少樓盤有漲價行為，但是整體來看，西雙版納1月份成交均價仍低于前一個月，甚至還低于去年淡季5-9月份的成交均價，以價換量跡象明顯。

春節期間，西雙版納各項目還有各種優惠折扣活動，優惠力度均在10-13%，有的還會在此基礎上疊加1-2個點的特價房優惠。并且在售項目來訪認購備注中，降價促銷項目也占到半數以上。

不過總體來說，西雙版納這一波春節上漲行情也不止是以價換量，還有經濟復蘇和旅游行業回暖等因素影響。更有項目方精準把握客戶需求，加推小面積低總價戶型，拉低購房總價門檻，數據顯示，面積在70平方米以下，總價在40萬以下的項目最受客戶歡迎，成為成交的主力戶型，這些因素都促進了當地樓市回暖。

個例還是縮影，國內文旅地產迎來全面復蘇？

西雙版納樓市爆火，文旅地產回溫信號凸顯，再度引發業界對文旅市場的關注：國內文旅地產市場是否已迎來全面復蘇？

目前，國內文旅地產多依賴自然資源，大部分文旅地產項目以氣候、山地、湖海作為賣點，分布區域也主要在環渤海、長三角、閩三角、珠海、海南和西南等六大區域。近幾年，西南和兩廣區域文旅地產勢頭發展相當猛，如前文我們所講的西雙版納就是地處西南區域，還有兩廣區域廣西的北海，都成為繼海南之后文旅地產發展不錯的城市。

不過，西雙版納樓市的繁榮并不能意味著國內文旅地產市場的全面復蘇。以國內熱門首選的旅游城市三亞為例，相比西雙版納，三亞春節期間的樓市熱度則遜色不少。據中指研究院數據，2023年1月，三亞新房成交907套，雖高于2022年旺季9月和10月的311套和841套，但是同比2022年1月的1323套，減少超三成，環比12月減少52%。成交面積和成交金額方面，同比也都減少三成左右，環比分別降49%和36%。

2月三亞的新房成交套數雖增至1441套，實現同比增長翻倍，環比增幅58.88%，但成交價格卻同比下跌10.43%，環比跌6.64%。此外，根據國統局發布的2023年1月和2月70城市商品住宅銷售價格指數，1月，三亞市新建商品住宅銷售價格指數同比下降1.2%，2月同比下降0.6%。因此與其說樓市復蘇，倒不如說是反彈更為貼切。

圖源：中指數據

海濱城市北海因其優越的位置優勢和四季皆宜的氣候，近幾年也深受游客歡迎，2023年春節，北海旅游市場火爆，全市累計接待游客186.16萬人次，同比增長83.2%，較疫情前2019年同比增長34%，春節期間當地機場旅客吞吐量也創近三年新高。

本地旅游業的發展與復蘇確實給當地樓市帶來了翻倍的成交量，據北海房地產交易中心數據，今年1-2月北海市新建商品住房網簽量共計3080套，同比增長接近59%，對應面積26.92萬平方米，同比也增長六成左右。

盡管今年北海樓市回溫明顯，但據當地房企銷售人員稱，“疫情近2-3年來，北海房價出現明顯了下跌，下跌幅度達35%-40%。目前市場處于有量無價的狀態，價格還跟之前差不多，個別樓盤可能會漲1%-2%。”事實確實如此，春節雖讓北海樓市在短期內有了明顯起色，但其價格仍原地踏步，據國統局數據，北海1月和2月新房價格同比分別下跌9.8%和7.3%。

因此，西雙版納樓市的火熱并不能充分說明國內文旅地產已迎來全面復蘇。克而瑞商旅文總經理馬洪波也指出：“只是局部產生了一些回暖跡象，這三年其實壓抑了很多需求，比如一些旅游目的地，可能出現了一些需求壓抑后的釋放，但達不到全面回暖。三年積累下來的需求，現在哪怕只釋放30%-50%，也已足夠在一定階段上支持市場的火爆了。”

筆者同樣認為，目前文旅地產全面回溫還需時日。疫情阻斷的剛性需求或許會導致局部市場回彈，但整體來看，國內文旅市場復蘇可能會受到客流量、樓市政策差異、地區房價、地區交通醫療等基礎設施建設和物價及項目優惠活動等因素影響，呈現地區性差異化表現。如長三角區域的浙江和江蘇的文旅地產項目，若要達到西雙版納的復蘇程度恐有難度，這些地方雖具備優越的地理位置和自然資源，但相較于西雙版納、北海和三亞，氣候優勢明顯不足，文旅屬性也相對較弱，且房價和物價水平相較于后者也并無優勢，客戶購買意愿不會很高。

三亞雖有區位和氣候優勢，文旅屬性較強，但其近幾年推出的限購限售政策對外地人并不友好。據海南省2018年出臺的全域房地產限購政策，非海南省戶籍購房必須繳納累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明方可獲得購房資格。雖然相比此前60個月的社保繳納要求有所降低，但也確實將不少外地購房者堵在了“門外”，導致更多的購買需求無法轉化為實際購買力。

而反觀西雙版納和北海，在地方大肆發展文旅產業的作用下，逐步成為繼三亞之后的熱門旅居城市，也承接了三亞一部分的購買力。從氣候和位置上來講，它們相較于三亞并無太大差距，且西雙版納和北海還具備三亞所并不具備的民族特色與文化優勢，物價和房價方面也更具優勢，因此，西雙版納和北海的地產復蘇在一定程度上會優于三亞。

不過，值得肯定的一點是，隨著國內經濟和文旅行業的持續復蘇與發展，疊加樓市政策利好，全國房地產市場正在穩中向好，文旅地產作為自帶文化屬性和體驗溢價的流量項目，也有望成為率先迎來整體復蘇的板塊。（本文首發于鈦媒體APP，僅代表個人觀點，與平臺無關）