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文/樂居財(cái)經(jīng)李奕和

過去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜，市場(chǎng)低迷、債務(wù)暴雷、業(yè)績(jī)虧損是房地產(chǎn)談到最多的詞。

(相關(guān)資料圖)

新城控股在大環(huán)境的風(fēng)雨交加中，立足“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的基本盤，聚焦戰(zhàn)略，篤定前行，獲得了穩(wěn)健的發(fā)展。

2022年，新城實(shí)現(xiàn)合同銷售1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。期間，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)13.94億元。在房企普遍虧損的年報(bào)中，依然保持盈利。

更為重要的是，行業(yè)仍處在深度調(diào)整階段，房企的銷售規(guī)模和盈利能力面臨挑戰(zhàn)，基于行業(yè)“保交樓、保民生”的背景，房企現(xiàn)金流安全和有質(zhì)量的發(fā)展成為重中之重。

2022年新城控股取得銷售回款1329億元，回款率115%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，財(cái)務(wù)安全邊界持續(xù)提升。

“在行業(yè)邁入‘新模式’的背景下，公司將保持積極樂觀的態(tài)度，圍繞‘保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來’的經(jīng)營(yíng)方針，持續(xù)提升財(cái)務(wù)規(guī)劃能力、全面預(yù)算管控能力，做好現(xiàn)金流與凈資產(chǎn)之間的平衡。”新城控股在年報(bào)中稱。

據(jù)了解，新城控股作為示范性房企，積極響應(yīng)政府“保交樓、保民生”的要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，過去一年實(shí)現(xiàn)241個(gè)批次、共計(jì)13.1萬套房源的交付。

雙輪驅(qū)動(dòng)助力穿越下行周期

在下行的地產(chǎn)周期里，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，給了新城控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很大的支撐。

年報(bào)顯示，在2022年實(shí)現(xiàn)的總營(yíng)業(yè)收入中，新城控股房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入1048.83億元。期間，商業(yè)表現(xiàn)了逆周期增長(zhǎng)的一面，由于開業(yè)吾悅廣場(chǎng)數(shù)量的增加，該公司物業(yè)出租及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.24億元，較上年同比增加15.75%。

這使得新城控股期內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的總收入達(dá)到100.06億元（包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入），同比增長(zhǎng)15.82%，并首次突破百億。

早在2012年，隨著常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)的相繼亮相，新城開啟了商業(yè)的逐夢(mèng)之路。經(jīng)過這些年的規(guī)模發(fā)展與運(yùn)營(yíng)積累，新城商業(yè)在市場(chǎng)的地位不斷夯實(shí)。

過去一年，新城控股完成15座吾悅廣場(chǎng)的開業(yè)。截至2022年末，在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)145座，開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%。

一個(gè)不容忽視的事實(shí)，當(dāng)住宅市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，銷售去化困難，房企的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)則往往能給其提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

去年，新城控股物業(yè)出租及管理的毛利率高達(dá)72.6%，有效抵御整體毛利下行風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司業(yè)績(jī)形成正向支撐。

面向2023年，新城控股表示，開發(fā)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向“高效周轉(zhuǎn)、適當(dāng)杠桿、高質(zhì)量利潤(rùn)”，回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)，專注于提升經(jīng)營(yíng)效率和產(chǎn)品力。此外，將圍繞空間和服務(wù)拓展多元業(yè)務(wù)，多賽道布局、建造與服務(wù)并重，實(shí)現(xiàn)租售、增存和輕重的平衡，并通過各類代建、創(chuàng)新投資、委托管理、綜合體運(yùn)營(yíng)等多模式破局。

在商業(yè)地產(chǎn)板塊，其今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。商業(yè)及多元業(yè)務(wù)將持續(xù)成為新城資金的儲(chǔ)水池，助力其熨平一個(gè)個(gè)地產(chǎn)周期。

資金回籠率115%，財(cái)務(wù)安全邊界持續(xù)拓寬

秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式，目前，新城以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。期末，進(jìn)入全國(guó)140個(gè)城市。

其堅(jiān)持聚焦核心城市群，一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的40%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的22%。期間，高能級(jí)城市的深耕，很大程度降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2022年，新城控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)1329億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為115%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

截至報(bào)告期末，該公司還有已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.60萬平方米，提前鎖定未來業(yè)績(jī)。

這一切都為新城控股財(cái)務(wù)提供了較好支撐。截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

新城堅(jiān)守底線思維，基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，2022年已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.9億元。截至2022年底，新城期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。

此外，該公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

保持安全財(cái)務(wù)邊界，新城作為示范房企屢獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的青睞。

去年5月，該公司憑借中債信用增進(jìn)和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW），順利完成2022年第一期10億元中票的發(fā)行。

9月和12月，其作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額共計(jì)30億元人民幣，票面平均利率為3.96%，由中債信用增進(jìn)提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

此外，12月，該公司150億元中票注冊(cè)額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。截至報(bào)告出具日，各大銀行同意向其提供共計(jì)1400億元意向性授信額度，以支持融資需求。