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3月8日，萬科召開2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，會(huì)上通過了萬科A股定增150億元的議案。在經(jīng)歷此前H股破凈融資后，對(duì)于A股的增發(fā)，萬科管理層表達(dá)出了“謹(jǐn)慎”。萬科總裁祝九勝在會(huì)上表示，A股增發(fā)拿到股東大會(huì)授權(quán)后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，我們會(huì)以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。

不因缺錢

今年以來，萬科先是披露150億元A股定增計(jì)劃，后又宣布39億港元的H股增發(fā)計(jì)劃。3月2日，萬科H股增發(fā)率先落地，以每股13.05港元的價(jià)格配售3億股H股，配股籌資39.15億港元。相較于按3月1日收盤萬科企業(yè)收市價(jià)每股H股13.9港元計(jì)算，此次配售價(jià)折價(jià)約6.12%。

【資料圖】

針對(duì)萬科H股的破凈融資，祝九勝在會(huì)上回應(yīng)稱，公司不是因?yàn)槿卞X而發(fā)的H股，而是希望萬科能夠長(zhǎng)期向好，能夠創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。“去年11月，監(jiān)管部門連發(fā)‘三支箭’，當(dāng)時(shí)以六大行為主的十幾家金融機(jī)構(gòu)與萬科簽了8000多億的授信額度，我們也希望用這個(gè)額度多拿一點(diǎn)錢，同時(shí)我們也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，重新啟動(dòng)投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn)。”

就債資結(jié)構(gòu)，祝九勝也給出一個(gè)形象的比喻：把債權(quán)類的資金比作“水”，股權(quán)類的資金比作“茶”，“茶”和“水”的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，公司希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)。

為何選擇在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)增發(fā)？祝九勝稱主要出于兩方面考慮。一方面，去年“三支箭”政策出來對(duì)行業(yè)信心起到了提振。海外投資人對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在恢復(fù)，萬科作為行業(yè)藍(lán)籌也得到了這部分長(zhǎng)線投資人的認(rèn)可。

另一方面，A股和H股增發(fā)的規(guī)則不一樣。A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項(xiàng)目，就是保交付，多余的部分用于補(bǔ)流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對(duì)而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。

對(duì)于A股的增發(fā)，祝九勝表達(dá)出了“謹(jǐn)慎”。“A股增發(fā)拿到股東大會(huì)授權(quán)后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，我們會(huì)以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價(jià)格和攤薄，長(zhǎng)期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值。”祝九勝稱。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，定增操作是目前很多房企積極采用的做法，也成為當(dāng)前上市房企化被動(dòng)為主動(dòng)的方式，可以更好地改善企業(yè)現(xiàn)金流、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，未來在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也更具優(yōu)勢(shì)。

收益率確有影響

根據(jù)此前公告，萬科計(jì)劃向不超過35名的特定對(duì)象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%，募集資金將用于萬科旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在此次臨時(shí)股東大會(huì)上，有投資者認(rèn)為A股定增投向11個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率并不是很高。對(duì)此，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉肖回應(yīng)稱，募投項(xiàng)目是根據(jù)政策導(dǎo)向，也根據(jù)公司自身情況和項(xiàng)目做的選擇。

劉肖稱，政策導(dǎo)向核心是參考中國(guó)證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企股權(quán)融資的措施。標(biāo)準(zhǔn)之一是并表項(xiàng)目，二是要是普通住宅，三是拿到預(yù)售許可證可以銷售，四是項(xiàng)目有一定體量后續(xù)需要較多資金需要去建設(shè)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，萬科選擇了11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分收益率較低。以凈利率指標(biāo)為例，最低是廣州魅力之城的3.5%，最高是重慶天空之城的13.6%。這些項(xiàng)目是滿足條件的，已經(jīng)有預(yù)售證，后續(xù)還要大量開發(fā)。

“這些項(xiàng)目主要都是2022年之前獲取的，當(dāng)前預(yù)計(jì)的收益率是基于當(dāng)前市場(chǎng)情況進(jìn)行的測(cè)算，經(jīng)過過去一年的市場(chǎng)調(diào)整，收益率確實(shí)受到一些影響。相信如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的收益率還是有一定的改善空間。”劉肖補(bǔ)充道。