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2月26日，北京商辦類項(xiàng)目政策調(diào)整研討會(huì)在京召開。會(huì)上，商住房的行業(yè)前景、目前市場(chǎng)存量情況以及當(dāng)下商改住的難點(diǎn)都被擺上桌面。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京已經(jīng)積壓的商住貨值共計(jì)約8000億元。

目前，市場(chǎng)對(duì)于商住房有兩種解釋：一是既可以作商業(yè)辦公，又可以作住房。二是樓下有商業(yè)店鋪，樓上有普通住房的商業(yè)辦公樓房。這種房屋兼具了居住與商用的屬性。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授，不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅表示，2017年之前，當(dāng)時(shí)的商辦市場(chǎng)的確存在一些過(guò)熱的亂象，政府調(diào)控具有必要性。

2017年，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求商辦類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；新?bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織；購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

消息一出，商住房熱度銳減，云房數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)前一周，商住項(xiàng)目共成交2333套，而在限購(gòu)后的三天里，全北京只成交了3套。在商住限購(gòu)后的一個(gè)多月里，商住市場(chǎng)已經(jīng)接近零成交。

但宋志紅認(rèn)為，“從宏觀的角度來(lái)看，這些政策執(zhí)行的一刀切導(dǎo)致了大量在新政出臺(tái)之前就已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的商辦項(xiàng)目被大量積壓?！?

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)統(tǒng)計(jì)，2009年至2016年，北京市政府規(guī)劃的商業(yè)和住宅面積比接近100%，有的年份甚至超過(guò)1.5倍，多年規(guī)劃用地高出接近3000多萬(wàn)平方米，供地比例超正常比例5倍以上，而住宅面積明顯不足。商住房本身是市場(chǎng)化機(jī)制解決土地配置失衡的產(chǎn)物。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超介紹，綠地在2007年開始進(jìn)北京，商辦占比量大，并且分布的區(qū)縣非常多，分布到了9個(gè)行政區(qū)縣中，項(xiàng)目有相當(dāng)一部分在園區(qū)，大量的管委會(huì)跟園區(qū)是我們的屬地管理的部門。希望在未來(lái)一是能夠在政策予以放松，也包括更加規(guī)范，避免層層加碼。

旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍在會(huì)上表示，目前，旭輝持有一些一直沒(méi)有開發(fā)的商辦項(xiàng)目用地，商辦項(xiàng)目需要從客戶端、融資端解決主要問(wèn)題，即允許個(gè)人購(gòu)買、允許50%貸款。

匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇指出：“全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能啟動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這是明顯的因果關(guān)系。一些城市新房銷售價(jià)格下降，居民預(yù)期與信心急劇下跌。提振老百姓(行情603883,診股)對(duì)房地產(chǎn)的信心，‘穩(wěn)房?jī)r(jià)’，應(yīng)該從一線城市，特別是從北京這個(gè)主要城市開始?！?

孟曉蘇也表示，回顧2016年樓市去庫(kù)存的時(shí)候，北京、上海、深圳率先回暖帶動(dòng)全國(guó)?！艾F(xiàn)在我們?nèi)匀魂P(guān)注一線城市如何先行啟動(dòng)。”他建議，商辦項(xiàng)目售價(jià)不高，現(xiàn)在商品房平均價(jià)格的三分之一，北京的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了6萬(wàn)，而商辦現(xiàn)在是2萬(wàn)左右，如果能夠多賣一些商住，或者說(shuō)商住啟動(dòng)北京的樓市，這樣形成的結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)將有效抑制北京的房?jī)r(jià)上漲。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)根據(jù)參會(huì)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，建議意見如下：1）允許放開商住限購(gòu)，個(gè)人可以購(gòu)買一套；2）允許對(duì)商住房使用50%的貸款。