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文/樂居財經 嚴明會

(資料圖)

前海位于深圳市南頭半島，地理條件得天獨厚，這里是深圳未來城市發展的核心，更是粵港澳大灣區的核心。從昔日灘涂到“特區中的特區”，前海的發展定位之高，引得很多房企爭相入局。

時隔兩年，在股權融資的大門打開后，招商蛇口重啟對南油集團的股權收購計劃。而南油集團核心資產正是通過深圳市招商前海實業發展有限公司間接持有的前海自貿擁有深圳前海媽灣片區80.62萬平方米土地的使用權。

對于這塊寶地，招商蛇口可以說是“垂涎已久”，在兩年前就曾發動收購計劃，這次可以說是落地在即。

2月17日晚間，招商蛇口接連發布多條公告，以宣告收購南油集團資產獲得了實質性進展。招商蛇口擬通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權。

交易總價約89.28億元，發行價格15.06元/股，發行股份購買資產涉及的發行股份數量為5.93億股，其中向深投控發行4.49億股，向招商局投資發展發行1.44億股。發行價格較招商蛇口最后一個交易日2月17日收盤價14.5元/股，溢價3.86%。

交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，招商蛇口對招商前海實業的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，對招商前海實業的權益比例提升約13.65%。

在本次交易前，深投控、招商局投資發展均未持有招商蛇口股票；交易完成后，深投控將持股招商蛇口5.39%，招商局投資發展則持股1.72%。

靴子落地

南油集團由深圳市投資管理公司、中國南油石油聯合服務總公司及中國光大集團共同投資。2004年歷經重組后，招商蛇口持有南油集團76%股權，深投控持有24%股權。

2020年5月，招商蛇口啟動收購南油集團的計劃，交易對價約70億元，交易方案包括向深投控發行股份、可轉債及支付現金。當時，35.18億元現金部分計劃通過向戰略投資者中國平安旗下平安資管、平安人壽非公開發行股票方式募集。

對于收購事項，招商蛇口當時表示，交易完成后南油集團將成為公司的全資下屬公司，有利于增加對項目公司的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值。

隨著地產金融政策的收緊，招商蛇口調整了收購方案，取消引入戰略投資者以及募集配套資金安排，計劃發行股份、可轉債方式支付的對價分別為36.9億元、33.4億元，該方案很快無條件審核通過。

但在半年多后，該項收購戛然而止。當年11月15日，招商蛇口稱基于宏觀環境變化等原因，現階段繼續推進后續程序的條件具有不確定性，決定終止交易事項。

去年12月5日，在“第三支箭”射出之后，招商蛇口火速重啟南油收購案。招商蛇口稱，兩年后重啟定增收購是為充分發揮上市公司股權融資功能、盤活存量資產、加快項目建設，做強公司主營業務，改善公司資產負債表。

到如今，交易方案最終得以披露。只不過，2020年啟動收購南油集團24%股權計劃時，招商蛇口披露的交易對價約為70億，最新披露的交易方案價格定為67.64億，要便宜了一些。

前海野心

南油集團持有的核心資產，是其通過深圳市招商前海實業發展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司50%股權。后者擁有位于深圳前海媽灣片區約80.62萬平方米土地，包括深圳前海媽灣片區42.53萬平方米土地的使用權、前海深港合作區媽灣組團的面積為38.09萬平方米土地的使用權。

據中信建投最新測算，南油集團持有的前海媽灣片區土儲對應潛在貨值達4104億元。

近年來，前海片區定位及發展不斷升級，目前已成為深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要軸心。此次交易所涉及的資產位于前海媽灣片區，業態包括住宅、公寓、辦公、酒店、商業。

如此大的一塊蛋糕，“吃”起來自然也會費力，而外界對招商蛇口前海土地儲備釋放緩慢也一直存在質疑。

在2019年底的一次股東大會上，有股東問到前海土地何時能兌現收益，招商蛇口管理層回應稱前海的發展時間規劃為六年分工、十年開發；2020年業績會上，董事長許永軍則表示前海土地計劃8-10年開發完畢。

公告披露，招商蛇口截至目前在前海區域擁有完工落成項目：深圳海上世界船頭廣場、招商港灣廣場、前海經貿中心一期、二期、招商領璽家園一期、二期等項目。

擬建和在建項目有：深圳市前海前灣T1020410地塊、前海媽灣錦璽一期、招商前海環貿中心等。來自業績報告數據，截至2022年中旬，招商蛇口在前海媽灣的土地儲備中仍有約390萬平方米建筑面積的項目尚未開工。

由于南油集團24%股權的持有人為深投控，重組相當于引入了深投控。深投控是深圳市國資委旗下金融、園區、產業一體化的國資投資平臺。

如此一來，招商蛇口“如虎添翼”。招商蛇口稱，本次招商局集團、深投控資源注入，有利于招商蛇口進一步提升發展質量，在前海片區發展新態勢下，招商蛇口加快前海開發建設，價值兌現與發展前景可期，助力公司中長期發展。