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新的一年，意味著新的改變與希望。

(資料圖片)

據(jù)2022年萬科季報顯示，地產(chǎn)區(qū)域BG的49個商業(yè)項目委托由印力管理，該批項目總體量約200萬平方米，分布于萬科現(xiàn)有的七大區(qū)域。最新資料顯示，該批項目已于年前完成搭接，將以“印象系”進行統(tǒng)一的命名和運營。

這一舉措的實施，對于萬科而言除了逐漸重整項目，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一運營外，也意味著面對外界的激烈競爭，萬科將更加重視產(chǎn)品線的打造，欲提升“印象系”在市場中的品牌競爭力。 

印力擴容，加碼“印象系”產(chǎn)品

據(jù)統(tǒng)計，這批項目多位于北京、沈陽、青島、濟南、太原、西安、合肥、蘇州等核心一二線城市，一共包含23個區(qū)域/城市型商業(yè)項目和26個社區(qū)型商業(yè)項目。

今年成立20年的印力，旗下的商業(yè)項目主要服務(wù)城市家庭客戶，圍繞“城市級體驗中心、區(qū)域級消費中心和社區(qū)級生活中心”打造了“印象”系列產(chǎn)品，形成以“印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里”為主的產(chǎn)品陣營。

從內(nèi)部流傳的一份搭接項目名單來看，過半項目此前均以“萬科廣場”和“萬科里”命名，而這兩條產(chǎn)品線的定位，與印力原本的產(chǎn)品線“印象城”和“印象里”的產(chǎn)品規(guī)劃定位基本一致。

此次搭接將擴充印力自身“印象系”產(chǎn)品IP，尤其是增加了更多的社區(qū)型商業(yè)以及街區(qū)型商業(yè)項目。同時，還將在重慶陸海國際中心這樣的項目里，打造大型復(fù)雜的綜合體商業(yè)，這一系列舉措標志著印力全線產(chǎn)品已基本布局完成。在落地方面，原有的萬科廣場和萬科里等商業(yè)，將仍按印象系列標準運營，滿足客戶對多元場景空間的需求。

過去外界對于萬科和印力之間的關(guān)系，往往會用“協(xié)同不足、合而未并”這樣的印象，這次“印力擴容”的背后，也意味著雙方的協(xié)同度有望進一步提升。 

兩次組織調(diào)整，“一盤棋”計劃提速

回顧郁亮在2022年萬科集團年會上的講話，對于進入“黑鐵時代”的組織調(diào)整，他提到四個點：投拓、產(chǎn)品團隊一盤棋建設(shè)，組織適配業(yè)務(wù)的此消彼長，建立福利、補貼等新錨點，實現(xiàn)“流程再造”。

這并不是萬科第一次提到“一盤棋”的概念，近兩年來萬科多次表態(tài)，要在組織上加強一盤棋建設(shè)，解決能力分散、操盤不穩(wěn)的問題，并進行了一系列人事調(diào)整。其中的標志性事件，莫過于老將張海、朱保全出任聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。

具體到商業(yè)板塊，2021年6月原萬科集團首席運營官王海武調(diào)任印力集團總裁，被外界認為是將商業(yè)納入“萬科一盤棋”戰(zhàn)略的重要舉措，其意圖非常明顯，要讓商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破性發(fā)展；另一方面，發(fā)揮商業(yè)板塊在集團業(yè)務(wù)中的牽引作用，帶動其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)的破局。

2022年，萬科明確指出，在經(jīng)過十年探后將商業(yè)、物業(yè)服務(wù)、長租公寓和物流倉儲一同確定為經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的主要方向。

除了王海武之外，現(xiàn)任印力商業(yè)運營中心總經(jīng)理的蔡勃，也被外界視為發(fā)展再提速的關(guān)鍵人物。蔡勃從事商業(yè)管理逾20年，曾在龍湖商業(yè)擔(dān)任高級管理人員。2020年加入萬科，歷任中西部區(qū)域商業(yè)業(yè)務(wù)總經(jīng)理、西南區(qū)域商業(yè)業(yè)務(wù)總經(jīng)理，2022年10月加入印力。

在組織架構(gòu)方面，印力于2022年進行了兩次調(diào)整，包括總部增設(shè)產(chǎn)品中心、招商中心，單獨成立“印象匯”事業(yè)部，城市公司部分整合等動作，其目的就是打破“各自為戰(zhàn)”的特征，加強總部賦能，集合力量提升整體公司“戰(zhàn)斗力”，進而提升提升經(jīng)營質(zhì)量和產(chǎn)品競爭力。

據(jù)印力內(nèi)部人士表示，從資源統(tǒng)籌來看，區(qū)域內(nèi)特征相似項目的搭接，是為了實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，同時增強對商戶和供應(yīng)商的統(tǒng)籌管理和議價能力。換言之，萬科還是業(yè)主方，此次也是將更多的項目交給在商業(yè)板塊更專業(yè)的印力來做輕資產(chǎn)輸出。

萬科財報顯示，截至2022年上半年末，印力累計輸出管理項目為35個，管理面積231.3萬平方米，其中63.5%為第三方項目。

有業(yè)內(nèi)從業(yè)者指出，萬科過往更擅長于住宅產(chǎn)品的開發(fā)。現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高的行業(yè)環(huán)境下，基于“萬科一盤棋”需要強調(diào)內(nèi)部資源統(tǒng)籌的要求，將專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營，交由商業(yè)操盤經(jīng)驗更為豐富、人才儲備也更為充足的印力，是一個必然的選擇。

觀點新媒體了解到，除了內(nèi)部的資源統(tǒng)籌，印力也開始加速與外部業(yè)主方的合作，加快在輕資產(chǎn)輸出領(lǐng)域的拓展，其輕資產(chǎn)輸出的名單里，包括了國內(nèi)外知名機構(gòu)、各地的大型國企、保險公司等等。

今年1月，印力與上海港城簽署戰(zhàn)略合作關(guān)系，雙方將合作為臨港新片區(qū)提供國際化、專業(yè)化、特色化的多元消費體驗服務(wù)。按照計劃，雙方將先行啟動主城區(qū)101區(qū)域相關(guān)項目商業(yè)板塊的合作，規(guī)劃打造成為印力在上海的第4個MEGA產(chǎn)品，成為臨港片區(qū)的商業(yè)地標。

上述合作達成的基礎(chǔ)離不開印力代為管理的同片區(qū)漕河涇中心商業(yè)項目取得的成績。2021年年中， 5.6萬平米的漕河涇印象城開業(yè)，接管僅半年就拿到一張還不錯的成績單：2021年實現(xiàn)銷售額3.94億元、客流531萬人，當(dāng)年項目招商率達99.5%，開業(yè)率92%，其中區(qū)域首店占比80%。

更早前的2020年8月12日，印力與黑石旗下基金簽署協(xié)議，為黑石旗下的上海維璟廣場提供全方位的項目管理服務(wù)，接管一年后，這座更名為“莘莊維璟印象城”的老項目扭轉(zhuǎn)了出租率下降、租金收益不斷減少的局面，客流量同比提升40.2%，累計突破1000萬人次；整體開業(yè)率從70%提升至90%；銷售額同比增長41.2%。

擴容后管理面積位列TOP3，“增肌”成為印力新目標

按照之前的說法，不論是此前架構(gòu)的調(diào)整，還是受托區(qū)域BG的項目，都是基于萬科集團一盤棋的要求，實現(xiàn)從“規(guī)模優(yōu)先”向“能力優(yōu)先”轉(zhuǎn)變的業(yè)務(wù)發(fā)展思路，提升經(jīng)營質(zhì)量和產(chǎn)品競爭力。

觀點新媒體發(fā)現(xiàn)，擴容之后的印力，商業(yè)地產(chǎn)面積位列TOP3（僅次于萬達和華潤），從一些顯性數(shù)據(jù)來看，印力也實現(xiàn)了一些小目標：超10000個品牌租戶資源；戰(zhàn)略客戶數(shù)（一億元、八千萬、六千萬品牌）近100家；客戶滿意度大于90%。C端方面，印力年總客流大于8億人次；印享星會員大于2000萬；印唰廠用戶大于500萬人；擁有私域社群近1700個。

但這些成績就萬科對印力的期望來說，仍有一定距離。萬科希望印力成為中國數(shù)一數(shù)二的商業(yè)地產(chǎn)運營公司，2017年度業(yè)績推介會上，萬科對印力的要求是NOI（營運凈收入）整體年增長10%，未來三年的管理面積達到2000萬平方米。但數(shù)年過去，擴容之后的印力體量約1200萬平方米，距2000萬還得再實現(xiàn)幾個“小目標”。

反觀整個行業(yè)來看，近年來受調(diào)控政策影響，過往重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)反而成為香餑餑，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)甚至成為反哺住宅地產(chǎn)的“現(xiàn)金奶牛”。這一方面考驗的是前段戰(zhàn)略布局的能力（以萬達和龍湖為代表），另一方面，也考驗精耕細作的運營能力（以華潤為代表）。

據(jù)內(nèi)部人士透露，這一進程還將持續(xù)，未來萬科或?qū)⒏嗟纳虡I(yè)項目交由印力管理。不過對于擴容之后的印力來說，如何有效“增肌”，持續(xù)提升整體運營水平，仍是一個值得深入探討的話題。