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【資料圖】

11月29日，北京第四批土地拍賣鳴鑼開市。

此輪供地北京共推出6宗地塊，用地規(guī)模約15公頃，地上建筑規(guī)模約32萬平方米，總起始價(jià)約122.9億元。

數(shù)量少、與三拍間隔時(shí)間短，是業(yè)內(nèi)人士們對(duì)此次土拍的總結(jié)，而第五次土拍可能在路上也成為了他們對(duì)今年北京土地市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。

其實(shí)不僅北京，時(shí)至今日，已經(jīng)有多個(gè)城市開啟了第四輪集中供地，更有徐州、武漢、蘇州兩座城市預(yù)計(jì)將有第五批次土地上架，而據(jù)消息稱，武漢市土地交易中心后續(xù)還將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。

一時(shí)間關(guān)于土地市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)化的輿論在業(yè)內(nèi)流傳。

“按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)‘兩集中’，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，而2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次，同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%”。一位不愿具名的監(jiān)管層工作人員表示，“三次的數(shù)量要求是針對(duì)2021年的市場(chǎng)而做出的決定，按照因城施策的要求，2022年的土地集中供應(yīng)次數(shù)并沒有做出強(qiáng)制統(tǒng)一規(guī)定。”

先入再出，多城市欲從兩集中“出走”

時(shí)間線拉回到2021年2月，“兩集中”靴子落地，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島等22個(gè)試點(diǎn)城市被貼上標(biāo)簽，后來徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市也主動(dòng)加入了集中供地的陣營(yíng)。

而僅僅時(shí)隔一年的時(shí)間，多個(gè)城市開始紛紛剝離“兩集中”制度。

9月23日，長(zhǎng)沙供地云官方發(fā)布通知提出調(diào)整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。”10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出，發(fā)揮省聯(lián)席會(huì)議辦公室牽頭協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

業(yè)內(nèi)有人戲稱南昌試圖發(fā)起“退群申請(qǐng)”，而出現(xiàn)這種現(xiàn)象的背后，則是南昌持續(xù)低迷的土地市場(chǎng)。

南昌市當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)工作人員交流表示，2022年開始南昌的土地市場(chǎng)成交率遠(yuǎn)低于往年同期。今年以來，南昌已完成三輪集中供地，從成交結(jié)果來看，撤牌流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，第三批集中供地中，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)共掛出22宗涉宅用地，但其中12宗地塊因無人出價(jià)導(dǎo)致流拍，流拍率高達(dá)55%。從拿地企業(yè)來看，第三輪集中供地中，全國(guó)性知名央企、民企幾乎集體“躺平”，地方國(guó)企托底現(xiàn)象明顯。

同樣的情況出現(xiàn)在武漢，11月29日，武漢完成了第四批集中供地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買，縱觀全年，武漢今年僅4宗地塊溢價(jià)成交，其余地塊均底價(jià)成交或流拍，今年武漢市場(chǎng)較為冷淡。四拍開場(chǎng)前一日，武漢官宣12月20日將進(jìn)行五拍。

市場(chǎng)人士直言：“多批次供地與常態(tài)化供地并沒有實(shí)質(zhì)的差別，其實(shí)在嘗試過兩集中供地制度后，更多人愿意回到常態(tài)化的節(jié)奏中”。

完成率僅五成，土地市場(chǎng)沸水轉(zhuǎn)溫

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業(yè)降溫。現(xiàn)在看來，開發(fā)商拿地逐漸變得更加理性，在這種調(diào)整下土地市場(chǎng)也確實(shí)是沒有了“地王”，降低了溫度。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2021年全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模來看，整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計(jì)劃。尤其當(dāng)年第二和第三輪集中供地的熱度明顯下降，終止出讓、流拍、底價(jià)成交等成為集中供地的“主流”。

2022年，情況也并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)探底，土地市場(chǎng)越發(fā)趨冷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

事實(shí)上雖然都個(gè)城市追加了土拍次數(shù)，但是，根據(jù)22個(gè)重點(diǎn)城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級(jí)2022年全年供地計(jì)劃，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，全年供地計(jì)劃完成率僅55%。

“如果剔除已經(jīng)供應(yīng)的綜合用地中的其他類用地面積，實(shí)際完成率恐不足5成。這樣的土地出讓完成率，意味著明年的新房供應(yīng)數(shù)據(jù)也將不太樂觀。”中指院分析師表示。

適應(yīng)變化，兩集中待升級(jí)2.0版本

為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，今年多個(gè)城市在加推供地批次的同時(shí)，還放松了集中供地的土拍政策，如降低土拍門檻、增加房地差、減少租賃住房和自持的比例等。

但是優(yōu)惠的政策并沒有換來熱情的市場(chǎng)回報(bào)，整體來看，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%。

一位北京市房企高管直言：“目前各地政府推出的土地都是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊，但是集中出讓需要企業(yè)籌集大量資金，集中承擔(dān)多塊優(yōu)質(zhì)土地的成本，這樣企業(yè)負(fù)擔(dān)重，后期開發(fā)、銷售都會(huì)出現(xiàn)壓滯的情況，所以現(xiàn)在拿地要保持理智。”

當(dāng)企業(yè)的參與度衰退，隨著參與者的減少，土地市場(chǎng)也會(huì)開始冷下來。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，土地市場(chǎng)形勢(shì)低迷時(shí)，容易形成地價(jià)和房?jī)r(jià)的雙向下滑走勢(shì)，也不利于樓市的健康發(fā)展，階段性調(diào)整集中供地是必要的，但這不意味著就要退出集中供地機(jī)制。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)下多個(gè)城市都在采用“多次少量”土地供應(yīng)方式，既不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生過大干擾，又能對(duì)開發(fā)商的拿地預(yù)期和購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期起到積極的引導(dǎo)作用。她認(rèn)為：“增加供地批次，分散拿地節(jié)奏，也會(huì)緩解同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目扎堆的情況，提升房企對(duì)土地價(jià)值的預(yù)判。”

目前，對(duì)于土地市場(chǎng)從“兩集中”轉(zhuǎn)為常態(tài)化供地模式監(jiān)管層及相關(guān)部門并沒有明確回復(fù)。郭毅分析：“多次少量供地方式可以起到積極的調(diào)動(dòng)作用，而集中供地是一種長(zhǎng)期導(dǎo)向，短期之內(nèi)推翻并不現(xiàn)實(shí)。”