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(資料圖)

自去年二手房參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，目前深圳整體房價較高位已經(jīng)下跌近2成，尚未見止跌跡象，繼續(xù)下行態(tài)勢明顯，預(yù)計未來一段時間，深圳二手房價仍將維持在低位。

日前，深圳中原研究中心選取深圳關(guān)注度高的56個樣本樓盤，以2017年至今為樣本時間周期，通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格，測算2017-2021年深圳購房者平均持有成本，以此計算兩個數(shù)據(jù)的差異率，即二手房價格壓力值，由此對深圳二手房進行價格壓力測試。深圳中原研究中心稱，該“壓力值”可以理解為二手房成交價能下跌的幅度，壓力值為負數(shù)則代表超出2017年以后購房者的購房成本。

高價盤更抗壓

統(tǒng)計顯示，深圳高價樓盤價格壓力值多為正。56個樓盤中，最新成交均價10萬以上樓盤僅有1個壓力值為負值（純水岸）。其中，恒裕濱城目前單價超30萬，高于近五年持有成本34%，為56個樣本樓盤中，單價最高，價格壓力值也最大。

56個樣本樓盤的平均價格壓力值為0.5%，價格壓力值為正的有32個，占比57.1%，占多數(shù)，代表這些樓盤目前成交均價依然高于持有成本。其中，價格壓力值主要分布在-10%-20%之間，最新成交均價密集分布于在4-10萬，占比83.9%。尤其值得注意的是，這中間，0%-10%分布最廣，占比42.9%，有24個樓盤，可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。一旦平均價格再跌10%，即使不計算后續(xù)的貸款利息支出，那么也將有超過八成的樓盤均價將低于持有成本。

最新成交均價高于近五年購房成本10%的樓盤有8個，南山、福田分別有3個，龍華、寶安各1個，多為高價豪宅項目。價格壓力值居前的多為高價項目，說明部分高價產(chǎn)品過去五年累計漲幅靠前。

東西部漲跌不一

統(tǒng)計顯示，深圳東部四區(qū)平均價格壓力值為負。

以行政區(qū)為單位，區(qū)域內(nèi)各樓盤平均價格壓力值為正的有五個區(qū)，為負的四個區(qū)分別為鹽田、坪山、龍崗、羅湖，代表目前這四個區(qū)域內(nèi)的樣本樓盤平均價格已經(jīng)低于持有成本了。

中西部價格壓力值依然為正，龍華位居第一，平均價格壓力值為5.4%；福田位居第二，價格壓力值為3.3%；南山區(qū)第三，價格壓力值為2.1%。其他區(qū)寶安、光明也皆為正。

可以看出，2017年以來，中西部漲幅較大，依然能覆蓋近一年多以來的跌幅和利息支出，而東部區(qū)域出現(xiàn)滯漲，壓力值皆為負。

上漲樓盤越來越少

2017年至今，超九成樓盤價格依然保持上漲。從漲跌幅區(qū)間看，上漲樓盤占比91.1%，大多分布在0%-80%之間。其中，上漲20%-40%樓盤25個，占比44.6%，超過四成；其次為上漲10%-20%和40%-60%，各為8個，占比14.2%。漲幅超過200%的有1個，為恒裕濱城花園。可以看出，雖然近一年多以來深圳房價持續(xù)調(diào)整，但是2017-2021年上半年房價累計漲幅較大，大多數(shù)樓盤依然保持了較高的漲幅。

2017年至今，深圳二手房漲跌幅比例分布

但2021年至今，僅6個樓盤價格增長，其中恒裕濱城增長24.6%，增幅最大。香山里花園跌幅最大，為40.5%。大多數(shù)樓盤價格在下跌，超3成樓盤跌幅在10%-20%。從漲跌幅區(qū)間看，相對于2021年，上漲樓盤占比僅有10.7%。漲跌幅大多分布在-30%-0%之間。其中，下滑10%-20%的樓盤18個，占比32.1%；其次為下滑5%-10%，有10個，占比17.9%。

2021年至今深圳二手房漲跌幅比例分布

2021年以來，深圳多數(shù)樓盤房價出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，個別樓盤逆勢上漲。隨著調(diào)整的持續(xù)，預(yù)計價格跌幅將繼續(xù)擴大。其中，東部區(qū)域樓盤由于價格壓力值較低或已經(jīng)為負，業(yè)主將承受更多的壓力。

八成業(yè)主掛牌價高于成交價10%

對比目前成交均價與掛牌價，所有樓盤掛牌價都高于成交均價，部分樓盤平均掛牌價甚至遠高于成交均價，掛牌價高于成交價5%-30%分布最廣泛。

其中，掛牌價高于成交價10%-20%分布最多，共有25個樓盤，占比44.6%。其次為20%-30%，共有16個樓盤，占比28.6%。5%-10%有9個樓盤，占比16.1%。掛牌價高于成交價10%的占比80.4%。在市場持續(xù)低迷，掛牌量不斷增多背景下，業(yè)主掛牌價遠高于實際成交價成為市場趨勢。

展望未來深圳二手房市場，，一方面，二手掛牌量不斷創(chuàng)新高，掛牌價回落，訪客量仍處于低位，議價空間升至高位，各項指標表明市場仍在調(diào)整中。另一方面，新房內(nèi)卷嚴重，折扣也越來越普遍，新入市樓盤價格亦不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低，“片區(qū)最低價”字眼越來越常見，將進一步壓制二手房。