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今年2月，中國(guó)留學(xué)生羅琳（Lorraine）家里為她到澳大利亞留學(xué)準(zhǔn)備了每周450澳元（約合人民幣2108元）的租房預(yù)算。就疫情前的經(jīng)驗(yàn)來看，這筆預(yù)算說的上是“很充?！薄５_琳開始找房后卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在澳大利亞不但房源非常緊張，而且可用房源的房租普遍超過了她的預(yù)算。

(資料圖)

羅琳告訴記者，她不得不在嚴(yán)重超預(yù)算的情況下，以每周749澳元的價(jià)格租下一個(gè)尚未開業(yè)的新學(xué)生公寓。而在這個(gè)公寓開業(yè)前，她還得和朋友一起，先在價(jià)格高昂的酒店以及條件欠佳的短租房屋里過上一個(gè)月。

更糟糕的是，一個(gè)月之后，羅琳本以為能在新學(xué)生公寓獲得穩(wěn)定居住環(huán)境，但卻發(fā)現(xiàn)這套學(xué)生公寓是為了在緊張的租房市場(chǎng)中分一杯羹，而在沒有裝修完的情況下對(duì)外招租的。羅琳入住后，每天都不得不忍受樓中的裝修噪音和未完善的公共設(shè)施。

與羅琳有同樣遭遇的各國(guó)留學(xué)生不在少數(shù)。同時(shí)，這場(chǎng)被當(dāng)?shù)孛襟w稱為“租房危機(jī)”的事態(tài)也在影響著越來越多的澳大利亞普通家庭，在通脹高企的環(huán)境下，這讓當(dāng)?shù)孛癖姷纳畛杀具M(jìn)一步高企，并且對(duì)整個(gè)國(guó)家的國(guó)計(jì)民生都產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月該國(guó)CPI同比增長(zhǎng)6.8%，高于3月水平，也超出市場(chǎng)此前預(yù)期。在CPI籃子中，房屋項(xiàng)目整體的漲幅雖然相比3月有所下降，但其中的分項(xiàng)指標(biāo)租房?jī)r(jià)格漲幅卻從3月的5.3%升至6.1%。統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人米歇爾·馬夸特（Michelle Marquardt）表示，這反映出澳大利亞租房市場(chǎng)仍然緊張。

房地產(chǎn)咨詢公司CoreLogic近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月澳大利亞CoreLogic住房?jī)r(jià)值指數(shù)相比去年同期下降了8%，該國(guó)全國(guó)房屋價(jià)值中位數(shù)達(dá)到約70.91萬澳元。住房?jī)r(jià)值的同比下降與租房?jī)r(jià)格的同比上漲趨勢(shì)之間涇渭分明。當(dāng)月，澳大利亞住房的總租金收益率，即年租金收入與住房?jī)r(jià)值的比值，達(dá)到了3.9%，大幅高過去年同期的3.2%。這意味著，租房者今年4月出同樣多的錢，租到的住房要比去年同期更差；或者，住房業(yè)主今年4月拿同樣的房產(chǎn)，能租出更高的價(jià)錢。

租房危機(jī)的惡化并不只在4月。PropTrack是澳大利亞領(lǐng)先的房產(chǎn)網(wǎng)站公司REA Group旗下的研究機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年一季度澳大利亞租房市場(chǎng)已經(jīng)處于極度供不應(yīng)求的狀態(tài)。由于市場(chǎng)對(duì)出租房屋的需求異常強(qiáng)勁且房屋供應(yīng)持續(xù)短缺，該季度澳大利亞房屋的空置率又有下降。在這種情況下，房屋租賃交易成交速度加快，出租房屋的業(yè)主有了提高租金的機(jī)會(huì)。到3月底，澳大利亞全國(guó)房屋租金中位數(shù)已經(jīng)達(dá)到了每周500澳元，同比增長(zhǎng)了11.1%，而去年3月的房屋租金中位數(shù)同比漲幅只有4.7%。

另一方面，居住人口占全國(guó)總?cè)丝诩s三分之二的澳大利亞八大首府城市與該國(guó)其他地區(qū)，在租房?jī)r(jià)格漲幅方面逐漸拉開了差距。3月底，八大首府城市的房租約為每周 520澳元，一季度的環(huán)比漲幅為4%，同比漲幅為13%；而其他地區(qū)的房租約為每周460澳元，一季度的環(huán)比漲幅只有2.2%，同比漲幅則是4.5%。

看到上述數(shù)據(jù)后就不難理解，為什么在澳大利亞首府城市中求學(xué)的羅琳會(huì)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)準(zhǔn)備的充裕租房預(yù)算，現(xiàn)在卻不夠用了。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，房租高企甚至迫使一些無力負(fù)擔(dān)的澳大利亞人搬回父母家中，或者像留學(xué)生們一樣與人合租以分?jǐn)傋饨?。甚至有些人不得不在入冬之際流落街頭或者野營(yíng)度日，其中不乏有正式工作的普通民眾。由于租房者在澳大利亞總?cè)丝谥械恼急雀哌_(dá)約30%，上述情況無疑會(huì)向著嚴(yán)重社會(huì)問題的方向演變。

導(dǎo)致租房危機(jī)逐步惡化的原因是多方面的。海外移民和留學(xué)生快速重返澳大利亞租房市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)拉高了需求，這的確是近期租房危機(jī)惡化的一個(gè)催化劑。PropTrack的報(bào)告指出，今年一季度澳大利亞的海外移民凈流入人數(shù)創(chuàng)下歷史新高。2月，澳大利亞自海外迎來的永久移民和長(zhǎng)期居留者人數(shù)都達(dá)到紀(jì)錄高點(diǎn)，而持臨時(shí)學(xué)生簽證的高等學(xué)府留學(xué)生入境人數(shù)同比增加了190%，達(dá)到了2019年2月以后的最高水平。這些新入境澳大利亞的人們大多數(shù)在當(dāng)?shù)囟紱]有房產(chǎn)，需要租房，這就加劇了租房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，使房屋空置率保持在低水平，讓澳大利亞出租房屋供應(yīng)短缺的問題更加凸顯。因此，澳大利亞有部分輿論將留學(xué)生當(dāng)作租房危機(jī)惡化的替罪羊，聲稱留學(xué)生們對(duì)澳大利亞人的住房安全形成威脅。

不過，澳大利亞租房危機(jī)在海外移民和留學(xué)生大規(guī)模到來之前已現(xiàn)端倪，其背后原因與澳大利亞人口結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。隨著結(jié)婚率下降，育兒家庭減少，單親家庭增加，以及單人家庭增加，澳大利亞平均每戶家庭的人口數(shù)量已經(jīng)從2016年的大約2.6人減少到了2021年的大約2.5人。

家庭規(guī)模的縮小意味著澳大利亞在這短短幾年中增加了數(shù)十萬戶家庭，而新的家庭就需要新租住房，住房空置率也就因此而下降。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，去年6月，澳大利亞全國(guó)的住房空置率連續(xù)第四個(gè)月維持在1%的低位，其中悉尼市場(chǎng)的空置率降至1.4%，墨爾本降至1.5%，布里斯班更是僅有0.6%。而在截至去年5月的12個(gè)月里，悉尼的房租上漲了17.5%，墨爾本上漲了14.8%，布里斯班上漲了18.6%。

租房危機(jī)背后更為重要的原因則是，澳大利亞央行自2022年5月以來已經(jīng)加息12次。這才是租房危機(jī)難以解決的根本原因。加息讓房貸支付壓力飆升，借貸能力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者和首次購房者的購買量因此一直無法增加，進(jìn)而導(dǎo)致住房供應(yīng)無法快速增加。

以今年2月這個(gè)留學(xué)生大規(guī)模返澳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為例，隨著澳大利亞央行自2022年5月以來連續(xù)第九次加息，當(dāng)月該國(guó)基準(zhǔn)利率從2022年4月的0.1%提高到了3.35%。相應(yīng)的，當(dāng)月澳大利亞首次購房者的貸款額同比下降了26.8%，房產(chǎn)投資者的貸款額則同比下降了32.6%。有分析人士算過一筆賬，如果有購房者辦理了60萬澳元的住房貸款，那么自本輪加息周期開始，他每月的房貸還款利息總額要增加超過1000澳元。在這種情況下，2月澳大利亞住宅審批量同比大跌了31.1%。

PropTrack在報(bào)告中稱，盡管澳大利亞仍有大量租房在建設(shè)中，但與以往的建筑熱潮不同，這些在建房中的大多數(shù)都是面向自住業(yè)主而非投資者的。目前，現(xiàn)存投資者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度甚至超過了新投資者進(jìn)入市場(chǎng)的速度。如果投資者們不能重返房地產(chǎn)市場(chǎng)，而首次購房者數(shù)量也沒有大幅增加，那么租房市場(chǎng)上強(qiáng)勁需求與匱乏供應(yīng)之間的矛盾似乎就不太可能很快得到糾正。

此外，在連續(xù)加息中，一些房東將自身承受的不斷增加的還貸壓力通過提高房租的方式轉(zhuǎn)嫁給租客，這更加直接地導(dǎo)致了租房危機(jī)的惡化。

綜上所述，首先，央行加息導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)難以提高，租房市場(chǎng)供不應(yīng)求，出租房業(yè)主承受更大的還貸壓力，房租因此持續(xù)上漲。

其次，房租上漲加劇了澳大利亞通脹。央行行長(zhǎng)菲利普·洛警告說，澳大利亞的房租漲幅可能將創(chuàng)下30年來的新高，而這將會(huì)繼續(xù)推高通脹。

第三，為了幫助勞動(dòng)者應(yīng)對(duì)高通脹，澳大利亞政府的公平工作委員會(huì)近日決定，要從7月1日開始上調(diào)最低工資5.75%，盡管有一些雇主團(tuán)體指出，最低工資上調(diào)幅度超過4%將引發(fā)通脹進(jìn)一步上升，而且雇主的成本也會(huì)被拉高。

第四，建筑企業(yè)已經(jīng)在面對(duì)成本上升壓力，而這會(huì)反映到建房成本上。建房成本增加則會(huì)影響房屋供應(yīng)，而這又將讓租房危機(jī)持續(xù)。今年4月，澳大利亞新建住宅建筑的價(jià)格為每平米5532澳元，這項(xiàng)價(jià)格在疫情前的2019年4月僅有每平米4538澳元。

第五，澳大利亞央行認(rèn)為，目前通脹已經(jīng)過峰值，但一季度7%的水平仍然過高，要回到2-3%的目標(biāo)區(qū)間仍需時(shí)日。為了讓人們對(duì)通脹能在合理的時(shí)間內(nèi)回到目標(biāo)水平更具信心，央行6日宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至4.1%，這是澳央行今年年內(nèi)第4次加息，也是自2022年5月以來第12次加息。

從加息到房租上漲，再到通脹居高不下，再到加息，中間穿插著政府提高最低工資，建筑企業(yè)成本提高等環(huán)節(jié)，澳大利亞租房市場(chǎng)似乎已經(jīng)陷入了通脹與加息的夾縫之中無法自拔。

為了終結(jié)租房危機(jī)，澳大利亞各級(jí)政府正在探尋各種方法。該國(guó)國(guó)庫部長(zhǎng)吉姆·查默斯5月公布新財(cái)年預(yù)算案時(shí)表示，將出臺(tái)新政支持經(jīng)濟(jì)適用房和社會(huì)住房建設(shè)，減免建房出租項(xiàng)目的稅收，出資幫助低收入租房者和無家可歸者等。新南威爾士州政府此前宣布，將從7月1日起提高首次購房者的印花稅門檻，并撤銷前政府推出的“土地稅取代印花稅”改革。這一變化意味著當(dāng)?shù)爻^80%的首次購房者將不必支付印花稅或支付更少的印花稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來更多首次購房者。

不過，遠(yuǎn)水難解近渴，建房不可能一夜之間結(jié)束，租房市場(chǎng)的供需失衡也就難以快速解決。PropTrack經(jīng)濟(jì)研究部主管卡梅倫·庫什爾（Cameron Kusher）在接受記者采訪時(shí)說，目前還不清楚澳大利亞的房租上漲趨勢(shì)將持續(xù)多久，但隨著移居澳大利亞的海外人士快速增加，以及當(dāng)?shù)匦略鼋ㄖ?shù)量下降，預(yù)計(jì)澳大利亞的房租還得再漲上一段時(shí)間。

他強(qiáng)調(diào)，決定房租何時(shí)下跌的關(guān)鍵因素是投資者何時(shí)回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)、首次購房者數(shù)量能否上升，以及在房屋供應(yīng)有限的情況下，澳大利亞的平均家庭規(guī)模是否能開始增加。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）