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觀點網8月25日，綠城服務公布2023年中期業績，并面向投資者召開中期業績說明會。

總體來看，核心業績指標均保持正向增長，期內實現收入82億，同比增長20.1%；毛利15.3億，同比增長16.6%；毛利率18.7%，核心經營利潤7.1億，同比增長20.2%；歸母凈利潤4.16億，同比增長21.8%。

【資料圖】

受行業與大環境影響，綠城服務近年來收入與利潤增速上均存在一定下滑，跟去年同期相比，收入增速下滑1.9個百分點，毛利增速下滑0.3個百分點。

2022年綠城服務對應收款等資產計提了部分壞賬準備，致使上半年歸母凈利潤大幅下降37.6%至3.41億元，今年凈利潤增速回正，但與2021年中期相比仍下降23.9%。

毛利率連續四年下降，2020-2023年中期毛利率分別為20.6%、20.1%、19.2%、18.7%。

對于未來業績指引，據投資者轉述，綠城服務行政總裁金科麗表示，全年業績指引仍保持不變，即核心經營利潤增速在20%-25%之間，毛利率在16.5%-17.5%之間，以及經營性凈現金流要覆蓋凈利潤一倍。

盈利質量挑戰

盡管一直號稱推動物業服務向生活服務和城市服務轉型，但綠城服務的底色仍是物業服務，該項收入依然是其最大的收入和利潤來源，上半年收入增長20.4%至52.51億元，占總收入比重微增0.2個百分點至64.1%。

貢獻了超六成收入的物業服務在盈利水平上則不如其他業務強勁，該板塊毛利率僅13.8%，與去年持平，在物管行業普遍面臨毛利率壓力的局面下維持不降已實屬不易。物業服務上半年貢獻毛利7.26億元，占總毛利47.4%。

物業服務之外，綠城服務還有三大業務板塊：園區服務、咨詢服務和科技服務，三者占上半年總收入比重分別為20.2%、13.1%、2.6%。

三大業務規模均取得不同程度增長，其中園區服務收入達16.57億元，同比增長26.5%；咨詢服務收入達10.75億元，同比增長12.3%；科技服務收入達2.13億元，同比增長6.6%。

園區服務是綠城服務圍繞業主的生活需求，構建以文化教育、健康養老、新零售、到家服務、資產運營等五大生態于一體、線上線下相融合的生活服務平臺。該項業務被綠城服務視為未來業績增長的主要動力，上半年貢獻毛利4.02億元，同比增長32.4%。

上半年，該項業務中的居家生活服務增長較為亮眼，收入達到2.2億元，同比增長了122.6%，主要是由綠城服務于2022年11月與綠城理想生活服務集團于浙江綠城房屋服務系統有限公司層面的股權合作影響。

與物業服務相比，園區服務、咨詢服務和科技服務三大業務具有更高的毛利率水平，其中園區服務毛利率同比增加1.1個百分點至24.3%；科技服務毛利率同比增加5.3個百分點至36.6%；受地產行業環境影響，咨詢服務毛利率減少5.9個百分點至30.1%。

科技服務為綠城服務打造的差異化產品體系，核心產品為全域平臺及智慧物業，該項業務在2022年上半年取得迅猛增長，收入同比增長296.8%至近2億元，占總收入比重從2021年的0.9%提高至2.9%，今年中期增長卻沒有前一年那么強勁，收入貢獻占比反而微跌了0.3個百分點。

同時，隨著營收規模的擴大，科技服務板塊的毛利率難以避免出現大幅度滑坡，從2020中期的68%到2022年中期的31.3%，近乎腰斬。

從總體毛利率水平來看，盡管沒有出現非常大幅度的變動，但整體盈利質量一直處于下滑狀態，毛利率已經連續四年下降，從2020年中期的20.6%滑落至今的18.7%。

規模增長壓力

綠城服務曾提出兩個轉型：一是從物業服務向生活服務轉型；二是從園區服務向城市服務轉型。

據參會投資者透露，金科麗此次再談轉型稱，在向生活服務、城市服務轉型過程中，將聚焦優質賽道、優質區域、優質客戶，充分發揮物業運營加多元經營的協同效應，全面提升一體化運營能力。

賽道升級方面，住宅服務聚焦中高端物業市場，向“物業+生活”轉型；持續增容城市服務，聚焦新城模式、全域模式和縣域模式，向物業加生活加公共服務轉型。

地域上，聚焦省會城市與其他一二線城市，圍繞優質國央企和重點城市地方城投、國投等單位快速繪制客戶地圖，全面推廣杭州的非住宅發展模式、上海的存量換新模式，安徽的大客戶發展模式，持續深耕客戶區域和核心城市群，新增年飽和營收超億元的高市占深耕區域不少于5個。

數據顯示，綠城服務目前在管項目達到2851個，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區，以及220個城市，在管面積為4.15億平方米，其中住宅占比達到80.5%。

中報提到，該公司期內服務業態繼續延伸，住宅類、商企類、城市服務類多維發展，服務業態結構不斷優化。2023年上半年先后突破張江基因島、中國科學技術大學先進技術研究院等城市地標項目。

中報數據顯示，綠城服務期內新簽約非住宅物業項目單年合同金額占比繼續提升約5個百分點，并已形成以八個非住賽道為主的非住宅產品矩陣。

但從在管面積情況看，住宅仍是絕對優勢業態，非住宅僅占在管面積19.5%，占比較去年同期還下降了2.4個百分點。

由此觀之，綠城服務在非住業態拓展上仍有較大發力空間。

規模增長方面，綠城服務今年上半年在管面積較2022年同期凈增加6520萬平方米達到4.15億平方米，增幅18.7%，比往年增速有所減緩，但也維持了可觀的增長；儲備面積3.79億平方米，同比增長3.7%，2022年同期的增速為21%。

從各項數據來看，盡管維持著增長勢頭，但綠城服務承壓痕跡卻處處顯露。最顯而易見的是應收賬款規模，從2021年末的30.55億元增加58.43%至48.4億元，今年上半年繼續增長至61億，增速達到26.6%，超過了收入的增速。

現金方面，于2023年6月30日，綠城服務現金及現金等價物為36.95億元，較于2022年末的41.83億元下降11.7%。經營現金流情況較去年有所好轉，2022年同期凈流出5.16億元，今年上半年凈流出1.43億元。

值得注意的是，與大多物業公司的輕資產屬性不同，綠城服務在文化教育以及康養業務等方面大面積采用了重資產模式進行運營。曾于2019年花費3.2億元人民幣收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權，目前MAG短期借款約有2.34億元，將于2024年5月到期償還。