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觀點(diǎn)網(wǎng) 香港本地最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2022/23年度全年業(yè)績報(bào)告。

財(cái)報(bào)采用的時(shí)間段比較特殊，橫跨2022年下半年和2023年上半年，而在這12個(gè)月時(shí)間內(nèi)，香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌發(fā)生了不少變化。

(資料圖)

其中，前半年香港的經(jīng)濟(jì)仍然籠罩在疫情的陰霾當(dāng)中。2022年全年來看，受到全球需求放緩、貿(mào)易疲軟、美國持續(xù)的加息周期和防疫措施等因素沖擊，香港經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)收縮。全年完成GDP共28270.09億港元，同比實(shí)際縮減3.5%。

資料顯示，2022年下半年，新鴻基地產(chǎn)出現(xiàn)收入與凈利潤雙降的情況。其中，物業(yè)銷售溢利從76.58億港元下降到33.66億港元；總租金收入下跌6%至119.27億港元。

進(jìn)入2023年，隨著中國疫情防控措施放開，與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)等利好為香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)心針。

但另一方面由于仍面臨美國加息、經(jīng)濟(jì)前景不明朗的影響，香港樓市總體氣氛依舊不佳。在經(jīng)歷前4個(gè)月的暫時(shí)回暖后，香港樓市自5月份開始逐漸遇冷。

但從按揭方面看，根據(jù)經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介研究部及土地注冊處最新資料，2023年8月份香港現(xiàn)樓按揭宗數(shù)為7436宗，數(shù)據(jù)已是連跌2個(gè)月并創(chuàng)4個(gè)月新低。市場轉(zhuǎn)弱，我們能看到，不少開發(fā)商開始采用減價(jià)促銷措施推售旗下新盤。

據(jù)了解，新鴻基地產(chǎn)目前有89%的收入來自香港本地。

因此，以上情況反映到新鴻基地產(chǎn)的報(bào)表上，財(cái)年內(nèi)，該公司收入繼續(xù)創(chuàng)下新低錄得711.95億港元（未統(tǒng)計(jì)聯(lián)營公司及合營公司，下同），同比下降8.4%；毛利344.58億港元，同比下降13.5%，毛利率48.4%。

利潤方面，營業(yè)溢利275.45億港元，同比下降17.4%；年度溢利245.75億港元，同比下降5.9%；歸屬于公司股東的溢利239.07億港元，同比下降6.5%。

值得注意的是，由于利率環(huán)境波動，期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)仍遭受較為嚴(yán)重的匯兌損失。據(jù)了解，截至2023年6月30日，新鴻基凈資產(chǎn)有約20%是以人民幣計(jì)算，換算成港元后就產(chǎn)生匯兌虧損約94億港元。

具體業(yè)務(wù)中，“香港住宅市場在2023年初短暫復(fù)蘇，但在環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景不明朗與利率高企的情況下，市道在近月回軟。”新鴻基地產(chǎn)在報(bào)告中稱。另外，過去的表現(xiàn)也受到疫情的影響，從上一個(gè)財(cái)年開始，新鴻基地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入就開始萎縮。

而香港市場占新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷售部門的最主要比例，占小部分的內(nèi)地市場情況也不客觀。因此期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)按所占權(quán)益計(jì)算，錄得的合約銷售總額約379億港元。物業(yè)銷售收入261.83億港元，同比下降21.4%；來自物業(yè)銷售的溢利96.42億港元，同比下降35.7%。

新鴻基就指出：“基礎(chǔ)溢利下跌的主要原因是物業(yè)銷售溢利減少。”

另一大主要業(yè)務(wù)物業(yè)租賃，則繼續(xù)為新鴻基地產(chǎn)提供十分穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。期內(nèi)，該公司物業(yè)租賃收入雖然仍錄得下跌，但跌幅較小。

資料顯示，2023年上半年，新鴻基地產(chǎn)總租金收入同比下跌3.4%，至197.47億港元，凈租金收入149.4億港元，同比下降5.6%。

從市場情況看，收入下跌最主要可能是受寫字樓租務(wù)的影響，眼下全港寫字樓市場蕭條的境況尚未有明顯改善。與之對比，自2023年年初通關(guān)后，新鴻基地產(chǎn)旗下商場的收入其實(shí)是有明顯改善的。

來自香港旅發(fā)局資料，2023年上半年香港迎接了約1300萬人次訪港旅客，本地港人的消費(fèi)欲望亦得到提振。數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)第二季度香港零售總銷貨價(jià)值和餐飲業(yè)總收益分別同比上升17.6%及24.3%。

香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波在展望經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，就發(fā)文稱私人消費(fèi)和訪港旅游業(yè)或仍是下半年主要增長動力。

而更早前4月的消息，新鴻基地產(chǎn)位于香港的15大商場包括apm、wwwtc mall、大埔超級城、元朗廣場、柴灣新翠商場及新都廣場等，這些商場的人流及生意在復(fù)活節(jié)長假期錄得環(huán)比提升30%。

總的來說，新鴻基地產(chǎn)擁有價(jià)值極高的投資物業(yè)組合，能為它提供穩(wěn)固的經(jīng)常性收入，從而幫助其抵御來自物業(yè)銷售端的風(fēng)險(xiǎn)，平穩(wěn)過渡至市場復(fù)蘇時(shí)期。截至目前，新鴻基地產(chǎn)旗下供出租及長線投資的物業(yè)面積為5680萬平方呎。

而且新鴻基地產(chǎn)亦保持了非常健康的財(cái)務(wù)水平。根據(jù)報(bào)告，截至2023年6月30日，該公司總有息債務(wù)1250.53億港元，凈債務(wù)1097.73億港元，負(fù)債比率18.2%，平均實(shí)際借貸成本僅3.3%。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，一年內(nèi)需償還的債務(wù)占比僅為6%，為75.08億港元，對應(yīng)銀行存款及現(xiàn)金152.8億港元。

土地儲備方面，新鴻基地產(chǎn)截至期末在香港擁有約1430萬平方呎土地儲備，用于建設(shè)為可供出售的住宅，預(yù)計(jì)于未來6至7年分批落成；在內(nèi)地則有約4710萬平方呎發(fā)展中土地。